Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Порядок согласования строительства в Москве в 2025 году
Алексей Кораблин
Учредитель
Последние два года в московском строительном комплексе происходит особенно много изменений: меняется порядок согласования технико-экономических показателей (ТЭП), размер платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ), порядок подачи документов по госуслугам. Из-за этого даже у застройщиков и технических заказчиков возникает бардак в голове.
В статье мы собрали основные этапы согласования строительства в Москве с учетом реалий осени 2025 года, чтобы помочь вам выстроить в голове ясную картину. Здесь в одном месте разберем все умные слова вроде «ГЗК», «ПЗЗ», «ВПМ» и то, как они применяются.
Сразу уточним: наша основная специализация — кадастр и земельные отношения, в этих сферах мы знаем все досконально. Что касается проектирования и строительства, даем обзор крупными мазками и не претендуем на знание всех нюансов.
Основные этапы согласования строительства объекта
1
Согласование предельных параметров строительства, внесение изменений в ПЗЗ.
2
Переоформление земельных отношений для целей строительства.
3
Получение исходно-разрешительной документации.
4
Подготовка и экспертиза проектной документации, утверждение АГР.
5
Получение разрешения на строительство.
6
Непосредственно строительство объекта.
7
Получение заключения о соответствии построенного объекта (ЗОС) и разрешения на ввод в эксплуатацию (РнВ).
Согласование предельных параметров строительства, внесение изменений в ПЗЗ
Порядок внесения изменений в ПЗЗ мы разбирали в отдельной статье.
Раньше ПЗЗ меняли в один этап: после принципиального согласия на параметры нового строительства город сразу вносил эти данные в ПЗЗ. Проблема для города была в том, что ПЗЗ меняли на основании предварительной концепции, от которой потом в реальной жизни сильно отступали. Чтобы прекратить это, город ввел двухэтапный порядок согласования.
Чтобы согласовать параметры строительства в 2025 году, нужно выйти на изменение ПЗЗ с градостроительной концепцией. Если Москву ваша концепция устраивает, выходит решение «принципиальной ГЗК»: на градостроительно-земельной комиссии концепцию согласовывают при условии ее более детальной проработки.
Более детальная проработка — это высокополигональная модель (ВПМ). Ее проверяют ГлавАПУ, Департамент информационных технологий (ДИТ), Мосгоргеотрест (МГГТ) и Москомархитектура (МКА), в том числе лично главный архитектор. Для этого модель загружают в городские базы. Смотрят не только сам объект, но и его расположение в окружающей застройке.
Модели жилых и «архитектурно значимых» объектов, согласованные в МКА, показывают мэру. Только после согласования мэром их считают утвержденными. Далее — город вносит изменения в ПЗЗ.
Согласованная модель становится отправной точкой для всех дальнейших документов. Вплоть до того, что если в модели рамы окон черные, а застройщик по факту установит белые, придется либо корректировать все документы, либо менять окна. Или более абсурдный пример: если в модели у благоустройства ели голубые, а посадили зеленые — надо менять.
Поэтому уже на этапе подготовки модели нужно понимать планировки, конструктивные решения, фасады и другие строительные технологии — хотя бы для того, чтобы правильно рассчитать себестоимость будущего строительства.
Переоформление земельных отношений для целей строительства
Вид разрешенного использования участка и цель его предоставления в договоре аренды должны соответствовать будущему строительству.
Если участок у вас в собственности, нужно поменять вид разрешенного использования. Во многих случаях, например, под жилое назначение, такая процедура — платная. Мы касались этого в статье про ВРИ.
Город может предоставить рассрочку для оплаты смены ВРИ или компенсировать часть денег, если вы создаете места приложения труда (МПТ).
Если участок в аренде у ДГИ, кроме смены ВРИ нужно заключить дополнительное соглашение к договору аренды. В соглашении меняется цель предоставления участка — с эксплуатации на строительство.
Соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре, и это отдельная история. Сейчас судебное обжалование отказа Росреестра в регистрации такого дополнительного соглашения стало стандартной процедурой в ДГИ.
Получение исходно-разрешительной документации
Под этим этапом мы понимаем инженерные изыскания, получение технических условий и согласование размещения объекта в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Начинать изыскания можно еще на этапе ГЗК, до подготовки модели. Как минимум нужны геодезия и геология, чтобы корректно «посадить» здание на участок.
Согласование размещения объекта в ЗОУИТ и охранных зонах проводится параллельно с проектированием.
Подготовка и экспертиза проектной документации, утверждение АГР
Здесь можно выделить три этапа:
1
Архитектурно-градостроительное решение (АГР).
2
Проектирование.
3
Экспертиза проектной документации.
Архитектурно-градостроительное решение (АГР) — документ, описывающий внешний облик объекта. Его утверждает Москомархитектура. Все решения в АГР должны быть полностью идентичны согласованной высокополигональной модели (ВПМ).
В составе АГР тоже должна быть модель объекта, только уже низкополигональная (НПМ).
На этапе подготовки проектной документации нужно разобраться, какие разделы обязательные. Некоторые можно исключить, если правильно обосновать.
Иногда допускается подготовка одновременно проектной и рабочей документации. Обычно это касается типовых объектов, потому что рабочая документация более детализирована и требует более глубокой проработки.
Что касается экспертизы: в ч.2 ст. 49 ГрК РФ описано, когда без нее можно обойтись. Например, если строится нежилое здание площадью до 1500 кв. м и не выше двух этажей, при условии, что оно не относится к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам.
В некоторых случаях, например, при создании мест приложения труда (МПТ), проектная документация должна пройти государственную экспертизу. Это более сложная процедура, чем негосударственная.
Для наружных инженерных сетей нужно согласовать проекты в отделе подземных сооружений Мосгоргеотреста: получить техническое заключение, которое подтверждает, что в этих местах можно проложить сети.
Получение разрешения на строительство
В большинстве случаев подавать документы нужно в Мосгосстройнадзор. Реже — в другие, более специализированные органы власти, например, в Департамент культурного наследия (ДКН), если речь об объекте культурного наследия.
Разрешение на строительство, выданное МГСН
Разрешение на строительство, выданное ДКН
При проверке заявления Мосгосстройнадзор обращает больше всего внимания на тождественность данных между решением ГЗК и ПЗЗ, согласованной модели, АГР, проектной документацией и заключением экспертизы.
А еще Мосгосстройнадзор обращает внимание на земельные отношения. Если вы проектируете наружные сети за границами участка, МГСН может уже на этом этапе проверить наличие разрешений на размещение и сервитутов. Как их получить, писали тут.
Непосредственно строительство объекта
С точки зрения будущего ввода в эксплуатацию и кадастрового учета на этом этапе важно:
1
Все изменения в рабочей документации отражать в проектной, вносить изменения в разрешение на строительство. Если изменения подлежат экспертизе, ее нужно проходить заново. Если нет (в рамках ч.3.8 ст. 49 Градостроительного кодекса), необходимо это обосновать и все равно внести изменения в разрешение.
Разрешение на строительство с отметкой о внесении изменений без прохождения новой экспертизы
Часто финальную корректировку проекта застройщик делает уже после фактических обмеров кадастрового инженера. Так в проектную и разрешительную документацию попадают фактические площади.
2
Присвоить адрес объекту до ввода в эксплуатацию. Это особенно актуально для многоквартирных домов, иначе потом придется присваивать адрес отдельно каждой квартире. Про присвоение адреса подробно писали тут.
Получение заключения о соответствии построенного объекта (ЗОС) и разрешения на ввод в эксплуатацию (РнВ)
Заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации (ЗОС) выдается Мосгосстройнадзором. Получать его нужно, если объект подлежал строительному надзору (ч.1 ст. 54 ГрК РФ). Проще говоря: это когда для проектной документации объекта требовалась экспертиза.
Подавать документы на выдачу ЗОС нужно по госуслуге на mos.ru. Мосгосстройнадзор очень детально проверяет объекты, вплоть до соответствия материалов напольного покрытия рабочей документации. То есть процедура далеко не формальная.
Заключение о соответствии построенного объекта
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Если объект не подлежит строительному надзору, ЗОС не нужен — можно сразу подавать документы на выдачу разрешения на ввод. В этом случае Мосгосстройнадзор тоже будет проверять объект, но уже на этапе ввода в эксплуатацию.
- технический план объекта, который сделал кадастровый инженер;
- документы, подтверждающие выполнение технических условий присоединения к инженерным сетям;
- квитанции об уплате госпошлины за кадастровый учет и регистрацию прав.
В Москве при вводе в эксплуатацию здания технические планы нужно делать не только на само здание, но и на построенные наружные сети, подробно разбирали это тут.
Кроме технических планов сетей, МГСН проверяет наличие прав на участки, на которых они расположены. Тут еще раз пригодятся разрешения на размещение.
Технические планы Мосгосстройнадзор в рамках межведомственного взаимодействия направляет в Росреестр на предварительную проверку, в «тестовый контур». Это отдельная процедура, с которой тоже бывают сложности — описывали ее тут. Там же подробный порядок взаимодействия застройщика, МГСН и Росреестра при вводе объекта в эксплуатацию.
Государственную пошлину за кадастровый учет и регистрацию прав оплачивают заранее.
С момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию строительство считается завершенным (ч.12 ст. 52 ГрК РФ). После этого Мосгосстройнадзор направляет технические планы в Росреестр, а Росреестр ставит объекты на кадастровый учет.
Если участок арендован у ДГИ, остается переоформить договор аренды земли с целей строительства на эксплуатацию.
Для объектов, разрешение на строительство которых выдавал не Мосгосстройнадзор, порядок аналогичный. Только функции МГСН выполняет профильный орган власти, например, Мосгорнаследие.
Выводы
1
За последнее время в порядке согласования строительства произошло много изменений — особенно на этапе согласования предельных параметров (ТЭП) и внешнего облика объекта.
2
Город стремится к предсказуемости и хочет заранее зафиксировать, как будет выглядеть новый объект. Все документы теперь должны быть «сквозные» — то, что отобразили в самой первой концепции, в итоге и должно быть построено. Любые отступы от документации требуют пересогласования всех этапов, иногда даже изменения ПЗЗ.
3
Скорее всего, это не конец изменений. Нужно держать руку на пульсе и иметь сильную разностороннюю команду: из исполнителей, успевающих осмысливать происходящее, и грамотного руководителя проекта, который сможет увязать все в единый процесс.
Если вам нужно сделать технические планы зданий и сооружений, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.