Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
На данный момент на сайте проводятся работы по обновлению сайта. Мы становимся ещё лучше для вас! Приносим извинения за временные неудобства.
Связаться с нами:
Порядок изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Москве
Алексей Кораблин
Учредитель
Внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы чаще всего требуется для:
- Изменения видов разрешенного использования земельных участков.
- Изменения технико-экономических показателей (ТЭП) для нового строительства или реконструкции.
- Изменения границ комплексного развития территорий (КРТ).
- Изменения границ территориальных зон без нового строительства, например, для возможности образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории.
- Исправления технических ошибок в границах зон.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы регулируется постановлением Правительства от 17.05.2018 № 457-ПП. Далее разберем, как внести изменения в правила землепользования и застройки, какие документы потребуются и с какими проблемами можно столкнуться.
Порядок внесения изменений в правила землепользования
Мы уже касались темы, как вносятся изменения в ПЗЗ, в статье про изменение видов разрешенного использования участков. Упрощенно порядок такой:
1
Заинтересованное лицо готовит материалы по обоснованию.
2
Подает документы в Москомархитектуру по государственной услуге.
3
Москомархитектура (МКА) в течение 60 дней рассматривает документы на рабочих группах и направляет на градостроительно-земельную комиссию (ГЗК).
4
В случае положительного решения на ГЗК Москомархитектура выпускает решение о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ.
5
Если вы планировали строительство или реконструкцию, нужно согласовать с МКА архитектурный облик будущего объекта: концепцию и высокополигональную модель (ВПМ).
6
Ждем внесения изменений в 120-ПП Москвы от 28.03.2017.
7
Ждем внесения обновленной территориальной зоны в ЕГРН.
Документы для обоснования изменения ПЗЗ
Среди материалов обязательно должны быть:
- Пояснительная записка.
- Схема с отображением текущих градостроительных регламентов и ситуационный план с отображением существующих объектов.
- Если планируется строительство — предварительное архитектурно-градостроительное решение, оно же «концепция».
Фрагмент ситуационного плана
Фрагмент концепции
Подача заявления
Подать заявление на изменение ПЗЗ может орган государственной власти или само заинтересованное лицо.
Технически заинтересованное лицо не обязательно должно быть собственником земельного участка или объекта недвижимости на нем. Но мы рекомендуем подавать заявление от имени правообладателя или по доверенности от него. Так город видит, что заявитель не случайное лицо.
Подать заявление по государственной услуге — отдельное искусство. Хотя на сайте Москомархитектуры есть подробная инструкция, неподготовленному человеку все равно тяжело разобраться, что нужно подать: «выделение», «формирование» или «разделение».
Поэтому лучше сразу обратиться к кому-то опытному (мы можем помочь) или запастись терпением и быть готовым подавать заявки несколько раз.
Поэтому лучше сразу обратиться к кому-то опытному (мы можем помочь) или запастись терпением и быть готовым подавать заявки несколько раз.
Рассмотрение заявки в Москомархитектуре занимает 60 календарных дней. За это время там проводят внутреннюю работу по анализу изменений:
- проверяют комплектность поданных документов;
- сопоставляют заявку с данными городских информационных систем;
- проверяют существующие оценки градостроительного потенциала территории;
- проверяют, есть ли у города другие планы на этот участок.
Здесь помогают качественные материалы по обоснованию: понятные справки, информация о создаваемых рабочих местах, письма поддержки от органов власти и даже выписки со счетов о наличии денег на строительство.
Часто до рассмотрения по существу не доходит: заявка может неправильно загрузиться в базу, и специалист в МКА просто не поймет, что вы хотите. Тогда через месяц или даже два может прийти формальный отказ без внятных причин, и нужно будет подавать заявку еще раз. Именно поэтому мы выше и писали о том, что подать заявку правильно критически важно.
Если одобрили внесение изменений в ПЗЗ
В ситуации, когда у Москомархитектуры нет замечаний к пакету документов, ваша заявка достаточно убедительна и соответствует интересам города, материалы попадают на рабочую группу градостроительно-земельной комиссии.
При положительном рассмотрении на рабочей группе материал попадает на саму градостроительно-земельную комиссию во главе с мэром. В случае положительного решения ГЗК изменениям в ПЗЗ дают зеленый свет.
Бывают ситуации, когда проект изменений в ПЗЗ проходит МКА и рабочую группу ГЗК, но на самой ГЗК выносят отказ. При этом отказ приходит без упоминания, кто отказал и почему.
Если вам одобрили внесение изменений в ПЗЗ, Москомархитектура получает поручение непосредственно подготовить проект изменений в 120-ПП. А вам в ответ по госуслуге придет распоряжение и уведомление о подготовке материалов для внесения изменений в ПЗЗ. После этого нужно дождаться, когда выйдет соответствующее постановление Правительства Москвы и изменения попадут в ГИС ОГД.
Фрагмент распоряжения о подготовке внесения изменений в ПЗЗ
Важно, что если вы заявляли строительство или реконструкцию, то изменения в 120-ПП не внесут, пока вы не согласуете с МКА облик будущего объекта: концепцию и высокополигональную модель (ВПМ).
Сейчас это целое приключение: модель нужно согласовать с Мосгоргеотрестом, ГлавАПУ, Департаментом информационных технологий и Москомархитектурой. Процедура обязательна для всех новых строек: и для многоквартирного дома, и для магазина на 150 кв. м.
Внесение изменений в ЕГРН (в Росреестр)
Это последний этап. Выгрузка в ЕГРН важна, потому что только после нее вы можете получить договор аренды под нужное назначение или для целей строительства.
Технически все должно происходить быстро. Москомархитектура в рамках межведомственного взаимодействия отправляет обновление, а Росреестр загружает его.
Но на практике у нас бывали случаи, когда из-за проблем с xml-файлом выгрузка в ЕГРН не могла выполняться технически, и именно последний этап зависал на несколько месяцев. Приходилось регулярно напоминать о себе и МКА, и Росреестру: одних несколько раз просить выгрузить данные еще раз, а других — загрузить их в ручном режиме.
Выводы
Процедура внесения изменений в ПЗЗ непроста:
1
Нужно подготовить качественные и понятные материалы по обоснованию.
2
Необходимо правильно подать заявление.
3
Само заявление очень долго рассматривают, иногда даже больше регламентных 60 дней.
4
Нет каких-то жестких формальных критериев рассмотрения. Часто по заявлениям отказывают на самых разных этапах: и внутри МКА, и на рабочей группе ГЗК, и на самой ГЗК.
5
Положительное решение ГЗК — еще не конец. После этого нужно дождаться, когда подготовят и утвердят постановление Правительства Москвы, а потом еще и загрузят данные в ЕГРН.
6
Если вы заявляете строительство или реконструкцию, для изменений в 120-ПП нужна согласованная с МКА концепция и высокополигональная модель (ВПМ) будущего объекта.
Мы знаем, как внести изменения в ПЗЗ Москвы настолько быстро, насколько это возможно. Наш рекорд — 2 месяца от заявки до ЕГРН. Поверьте, это отличный результат! Для сравнения: средний реалистичный срок составляет около полугода. Да, есть знаковые для города объекты, по которым решения принимают за несколько дней, но чаще это долгая кропотливая работа.
При этом если вы хотите поменять вид разрешенного использования участка или собираетесь строить, у вас чаще всего нет выхода и вы вынуждены выходить на изменение ПЗЗ.
В статье описано много «страшных» примеров и подводных камней правил внесения изменений в ПЗЗ. Тем не менее еженедельно по этому пути проходят десятки человек, многие — с нашей помощью. Поэтому, если вам действительно нужно менять ПЗЗ, мы готовы помочь.
Если вам нужно внести изменения в ПЗЗ, выйти из КРТ или подготовить материалы по обоснованию изменений, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.