Как поменять вид разрешенного использования земельного участка в Москве

Алексей Кораблин

Учредитель

Последнее время органы власти обращают всё больше внимания на вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ).

Если еще в 2010-х особый интерес к этому со стороны надзорных органов наблюдался только при строительстве или реконструкции, то сейчас в Москве и Госинспекция по недвижимости (ГИН), и государственный земельный контроль Росреестра следят за фактическим использованием земли.

Причин несколько:

Усиление контроля и рост числа межведомственных запросов в рамках госуслуг. Например, ГИН выходит на участок по каждой услуге Департамента городского имущества (ДГИ).
Реабилитация после проколов прошлых лет, например, ситуации с незаконными апартаментами на промышленных и офисных участках.
Необходимость пополнения бюджета за счет штрафов. Сейчас на многие штрафы действует мораторий, но не на все и не навсегда.

В статье расскажем:

Какие документы регулируют изменение ВРИ.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в том или ином случае.
Когда за смену ВРИ нужно платить.

Коснемся только основных видов разрешенного использования, не рассматривая вспомогательные и условно разрешенные. Акцент сделаем на московскую практику, так как работаем в основном именно в Москве.

Какие документы регулируют изменение ВРИ

Основной документ, который регулирует смену ВРИ, — статья 37 Градостроительного кодекса. В ней указано, что выбор вида разрешенного использования участка — право самого собственника, дополнительные согласования не нужны.

В чем подвох:

Участок, о котором идет речь, должен быть в собственности.
Если это арендованный участок (как большая часть участков в Москве), изменение ВРИ необходимо согласовывать с арендодателем-органом власти. В Москве — чаще всего с ДГИ, реже с Т У Росимущества, еще реже с кем-то другим.
Новые виды разрешенного использования можно выбрать только из доступных в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Это глобальный документ, где есть информация обо всех доступных ВРИ, предельных параметрах строительства, зонах с особыми условиями использования и т. п. В столице ПЗЗ утверждаются постановлениями Правительства Москвы. В ПЗЗ можно вносить изменения, но это долгий и серьезный процесс. О том, как это делать, — в следующих разделах статьи.

Отметим, что вид разрешенного использования нужно выбирать из классификатора, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/412. Там во втором столбце прописано содержание ВРИ — что именно можно размещать на участке.

Например, на участке с ВРИ 4.4 Магазины можно размещать только объекты с торговой площадью до 5000 кв. м, а если площадь больше, ВРИ должен быть уже 4.2 Объекты торговли.

Порядок изменения вида разрешенного использования

Упрощенный алгоритм

Проверяем допустимые ВРИ для земельного участка в правилах землепользования и застройки.
Если в ПЗЗ нет нужных ВРИ, следует менять ПЗЗ.
Если в ПЗЗ есть подходящие ВРИ:
- Участок у вас в собственности — подавайте заявление в Росреестр.
- Арендуете участок у органов власти, например, у ДГИ в Москве — обращаетесь в ДГИ по госуслуге.

Рассмотрим, как изменить ВРИ в Москве, более подробно.

Как проверить допустимые ВРИ в правилах землепользования и застройки

На карте ГИС ОГД включить слой «Территориальные зоны» во вкладке «3 Градостроительное зонирование» — «Правила землепользования и застройки» — «ПЗЗ старая Москва» или «ПЗЗ новая Москва».
Посмотреть, какие ВРИ доступны для участка и их расшифровку в классификаторе.

Для этого участка можно, например, установить ВРИ 4.1 Деловое управление, то есть офисы

Как всегда, есть нюансы:

В ПЗЗ Москвы есть зона «Ф», она же «зона сохраняемого землепользования». Раньше менять ВРИ участков в ней можно было только путем изменения ПЗЗ. Сейчас для некоторых случаев есть упрощенный порядок, мы писали об этом в отдельной статье.
На территории объектов культурного наследия ПЗЗ не действует. Поэтому если ваш участок попадает в такую зону, неважно, что указано в ПЗЗ — ВРИ для него нужно будет устанавливать по обращению в ДГИ. ДГИ при этом будет согласовывать ВРИ с Департаментом культурного наследия (ДКН).
Если участок попал в зону комплексного развития территории (КРТ) и уже есть решение о комплексном развитии, поменять ВРИ участка нельзя (ч.4.1 ст. 37 ГрК РФ).

Если вас не устраивают доступные в ПЗЗ ВРИ участка, нужно менять ПЗЗ.

Как поменять ПЗЗ в Москве

Подготовить материалы по обоснованию: схему с отображением градостроительных регламентов, ситуационный план, пояснительную записку.
Подать документы в Москомархитектуру по государственной услуге.
В течение 60 дней Москомархитектура (МКА) рассматривает документы на рабочих группах и направляет их на градостроительно-земельную комиссию.
При положительном ответе МКА выпускает решение о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ.
Дождаться внесения изменений в 120-ПП Москвы от 28.03.2017.
Дождаться внесения обновленной территориальной зоны в ЕГРН.

Обычно весь путь занимает от 4 месяцев, чаще 6−9 месяцев. Можем помочь с этим.

Тут тоже есть особенности:

Город может посчитать изменение ПЗЗ нецелесообразным, и не всегда получается обосновать ему обратное.
Если вы планируете строительство на участке, одновременно с изменением ВРИ нужно согласовывать параметры будущего строительства.
Если вы хотите разместить на участке гостиницу (или у вас уже есть работающая гостиница), обязательно требуется получить согласование Мостуризма.
Сразу после обращения в Москомархитектуру по услуге на участок выйдет с проверкой Госинспекция по недвижимости.

После установления нужных ВРИ в ПЗЗ нужно поменять их в ЕГРН. Для участков в собственности и арендуемых порядок различается.

Как менять ВРИ в разных случаях

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка в собственности

Обращайтесь в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН. В заявлении нужно указать новые виды разрешенного использования.
Мы рекомендуем готовить и прикладывать к заявке решение собственника об изменении ВРИ.
Росреестр должен рассмотреть заявление в течение пяти рабочих дней.
На практике московский Росреестр обычно приостанавливает заявления и рассылает запросы в ДГИ и МКА (а иногда и ДКН) и только после положительных ответов меняет ВРИ.

Для участков в собственности есть важный момент: иногда сменить ВРИ для них можно только платно. То есть предварительно вы должны выплатить в бюджет города определенную сумму.

Вот перечень видов разрешенного использования, которые в Москве можно установить бесплатно. За остальные нужно платить.

Сумма платежа в большей степени зависит от параметров будущего строительства на участке и при планировании, например, многоквартирной застройки может достигать нескольких миллиардов рублей.

Для справки: в Московской области смена ВРИ для участков в собственности тоже платная. Вот перечень бесплатных видов, за остальные надо платить. Есть госуслуга для предварительного расчета платы.

Как поменять вид разрешенного использования арендуемого у города земельного участка

Обратитесь в ДГИ по государственной услуге «Изменение разрешенного использования земельного участка».
ДГИ выдает распоряжение об изменении ВРИ. Предварительно отправляет запросы в МКА и ГИН — будьте внимательны.
ДГИ сам обращается в Росреестр для изменения ВРИ в ЕГРН. В идеальном раскладе процесс изменения занимает месяц. Иногда, если Росреестр увлекается рассылкой запросов, — до полугода
После внесения новых ВРИ в ЕГРН вам нужно обратиться в ДГИ для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли. Регистрацией дополнительного соглашения в Росреестре ДГИ будет заниматься сам.

Подводим итоги

Город все чаще обращает внимание на разницу между тем, как фактически используются участки, и тем, какие виды указаны в ЕГРН.
Прежде чем менять вид разрешенного использования земли, необходимо убедиться, что нужный вид закреплен в ПЗЗ для этого участка.
Если нужного вам ВРИ нет в ПЗЗ, нужно вносить туда изменения. Это не всегда возможно, а если возможно, занимает от 3−4 месяцев до года-двух и может вам обойтись в несколько сотен тысяч или даже миллионов рублей.
Собственнику участка для изменения ВРИ нужно обращаться сразу в Росреестр. Только имейте в виду, что изменение ВРИ может быть платным.
Арендатор участка для смены ВРИ должен обратиться в ДГИ.

Если вам нужно изменить вид разрешенного использования земельного участка, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.

+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 14, стр. 1, этаж 2