Стоит ли делить объект недвижимости для сдачи в аренду или лучше сдавать в аренду часть существующего?

Разделить помещение фактически означает, что объект прекращает свое существование в прежнем виде.Изменяется его конфигурация, площадь, состав и, самое главное, кадастровый номер. Обратите внимание, мы рассматриваем помещение как объект права, который может состоять из нескольких комнат, иногда даже из нескольких этажей. Объект со старым кадастровым номером перестает существовать.

Вместо исходного образуются новые объекты, которым присваиваются новые кадастровые номера. Но есть преобразуемый объект после раздела перестанет существовать, право на него тоже будет прекращено. И вам нужно будет зарегистрировать права на новые, только что образованные помещения. А за регистрацию нового права на вновь образованных вы должны будете заплатить в соответствии с Налоговым Кодексом. Сейчас регистрацию права на объект недвижимости юридическое лицо платит 22 000 рублей, физическое лицо платит 2 000 рублей.

Если коротко, то каждое помещение, которое ставится на кадастровый учет, должно иметь границы - стены, и между всеми комнатами помещения должен осуществляться непрерывный доступ. Если для того, чтобы пройти из одной комнаты вновь образуемого помещения в другую вам приходится выходить за границы помещения (в общий коридор или на улицу), то такое помещение не является изолированным. А значит, вместо него придется образовывать два или еще больше помещений. В данном случае это также влияет на количество объектов, увеличивает размер государственной пошлины за регистрацию права на вновь образуемые объекты, и может увеличивать стоимость кадастровых работ.

В нашей практике были случаи, когда для того, чтобы выделить одну комнату в 50-100 кв. м из помещения в несколько тысяч квадратных метров, нужно было для соблюдения требований изолированности разделить исходное помещение на 40-50 отдельных объектов. Часто это сводит экономический эффект от раздела на нет.

Иными словами выходит, что делить помещение может быть накладно, и не всегда можно выделить отдельный объект, который вы захотите передать в аренду. Скорее всего, делить нужно в том случае, если вы планируете получить от сделки значительную прибыль, которая покроет все ваши затраты. Но и в таком случае процесс весьма трудоемкий, затратный и долгий.

Мы писали, когда нужен технический план для регистрации договора аренды. Для регистрации договора в Росреестре вам понадобится технический план в том случае, когда в аренду или субаренду будет передаваться помещение меньшее, чем в собственности, или меньше уже образованной части (в случае регистрации договора субаренды).

Здесь тоже могут быть нюансы, но по большей части с объектом. Так, например, в Росреестр при передаче из БТИ могли быть неправильно выгружены сведения, или может не быть четких границ между комнатами. Тогда Росреестр может приостановить регистрацию из-за отсутствия строительных конструкций (из-за того, что помещение не обособлено).

Какие документы нужны для технического плана на часть для аренды более детально мы писали раньше.

Резюмируя, можем сказать, что для регистрации аренды выделять отдельное помещение не нужно. Если конечно вы не собираетесь его в дальнейшем продать, например. Для регистрации договора аренды на часть помещения или здания достаточно подготовить технический план для образования части и подать его вместе с документами для регистрации договора аренды.Кадастровый учет части и регистрация договора происходит одновременно в соответствии с действующим законодательством.

Грамотный и добросовестный кадастровый инженер всегда посоветует оптимальный план решения вашей задачи. Главное, не бояться сообщить исполнителю конечную цель.