Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Как разделить нежилое помещение
Алексей Кораблин
Учредитель
Рассмотрим ситуацию: вы как собственник решили продать часть своего помещения, а у вас просят технический план для раздела помещения. Что это за документ и как его подготовить?
Технический план нужен, чтобы в ЕГРН вместо одного исходного объекта образовались новые: отдельно помещение (или несколько помещений), которое вы собираетесь продавать, и остаток.
Для раздела нежилого помещения на отдельные объекты недвижимости нужно обратиться в Росреестр с заявлением об одновременном кадастровом учете и государственной регистрации прав. К заявлению необходимо приложить технический план, который подготовил кадастровый инженер.
Процесс раздела
Как разделить нежилое помещение на несколько помещений:
1
Кадастровый инженер готовит технический план на раздел.
2
Правообладатель подает заявления и технический план в Росреестр.
За каждое образуемое помещение следует уплатить государственную пошлину: для физических лиц — 6 тысяч рублей, для юридических лиц — 66 тысяч рублей.
Если вы делите помещение для перехода права собственности, то можете одновременно с заявлениями о кадастровом учете и регистрации раздела, подать на госрегистрацию заявление о переходе права собственности. Такие заявления будут рассмотрены в один срок.
Частые проблемы
По нашему опыту, чаще всего у собственников при разделе помещения возникают такие проблемы: несогласованные перепланировки, помещения-дубли, нарушения требований закона об изолированности и обособленности помещений.
Получение через портал ГИС ОГД
Если на ваших поэтажных планах есть «красные линии», которыми отмечены стены внутри, стены снаружи, перегородки, окна, двери, то сначала нужно вносить изменения в сведения ЕГРН:
- Перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме должна согласовать Мосжилинспекция. Обычно это занимает от 3 до 6 месяцев и обходится от нескольких сотен тысяч рублей.
- Согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании проще — достаточно подготовить проект и техническое заключение в организации с допуском СРО.
- Если изменился фасад объекта или помещение находится в объекте культурного наследия, потребуются дополнительные согласования.
Дубли помещений
В законе о регистрации недвижимости (218-ФЗ от 13.07.2015) есть требование о том, что образуемое помещение не может пересекать границы других помещений. Однако в Москве распространена ситуация, когда одно и то же помещение учтено в ЕГРН дважды: по выгрузке из БТИ и из ЕГРП. Такое дублирование может стать основанием для приостановления регистрации раздела. Чтобы избежать этого, дубли нужно снимать с кадастрового учета.
Нарушения требований об изолированности и обособленности
Изолированность и обособленность помещения — тоже требования закона 218-ФЗ. Это большая тема для разъяснения, подробнее о ней мы писали в отдельной статье.
Коротко говоря:
- Помещение обособлено, когда со всех сторон огорожено стенами или перегородками. Если с одной или нескольких сторон нет стен, граница проходит по мебели или оборудованию, оно не обособлено.
- Помещение изолировано, если доступ между комнатами в нем обеспечивается без использования иных помещений. Если доступ только через улицу или общий коридор, оно не изолировано.
Если требование изолированности или обособленности не соблюдено, поставить такой объект на кадастровый учет не получится.
Вывод
Итак, можно ли разделить нежилое помещение и не столкнуться с перечисленными выше проблемами? Наша практика показывает, что можно. Но при условии, что собственник начинает процедуру раздела заблаговременно, а не в последний момент, когда уже нашел покупателя.
Поэтому чем раньше вы покажете документы и схему раздела помещения квалифицированному кадастровому инженеру, тем быстрее он проверит документы на объект, чтобы предупредить приостановки в кадастровом учете и регистрации.
Если вам нужно разделить нежилое помещение, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.