На какие объекты не требуется разрешение на строительство

Разберем каждый случай подробнее.

На участках для ИЖС, ЛПХ и садоводства без разрешения можно строить:

• жилые дома до 3 этажей, не выше 20 м;
• гаражи;
• хозпостройки (бани, сараи, навесы и т. п.).

Ограничений по площади дома нет. Информация о том, что есть лимит в 500 или 1500 кв. м — миф.

По-хорошему на индивидуальные жилые дома нужно получать разрешительную документацию — уведомление о начале и завершении строительства по требованиям ст. 51.1 Градостроительного кодекса. Но до 01.03.2031 это не обязательно, действует «дачная амнистия».

Если вы застройщик и продаете дома по ДДУ, разрешение на строительство требуется (214-ФЗ).

Законы не дают четкого определения «нeкапитальности». Чаще всего это выясняется через суд — в спорах о самострое или налогах. Мы подробно разбирали эту тему в статьях:

• Как определить капитальность объекта
• Как отличить капитальный объект от некапитального
• Что является объектом недвижимости

Федеральное законодательство не регулируетпорядок размещения некапитальных объектов. Поэтому власти субъектов или муниципалитетов могут принимать свои порядки.

Например, в Москве даже некапитальные объекты требуют согласования:

• если участок в аренде — в рамках 636-ПП от 13.11.2012,
• если в собственности — в рамках 1255-ПП от 05.06.2024.

Размещение таких объектов регулируется постановлением 703-ПП от 04.05.2023. В нем 3 критерия вспомогательности построек, на которые не требуется РнС.

Первый критерий работает, только если вспомогательный объект предусмотрен проектной документацией основного здания. То есть на основное здание всё равно нужно получать разрешение на строительство.

Третий критерий относит к вспомогательным бани, сараи, теплицы, навесы и тому подобное, построенные на участках для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства.

Основной интерес вызывает второй критерий, по которому объект считается вспомогательным, если:

• строится для обслуживания основного;
• расположен на том же, на смежном или даже на несмежном участке;
• не является особо опасным;
• не требует установления санитарно-защитной зоны (СЗЗ);
• имеет площадь до 1500 кв. м.

Этот критерий развязывает руки при строительстве. Например, велик соблазн построить вспомогательный склад площадью 1490 кв. м рядом с производственным цехом или вспомогательный гараж с автомойкой для офиса.

На практике госорганы отказываются признавать подобные здания вспомогательными. А Росреестр приостанавливает кадастровый учет и регистрацию прав на здание, потому что сомневается в его вспомогательных функциях.

Даже если строительство вспомогательного здания без разрешения завершено и объект зарегистрирован, местные органы власти (например, Госинспекция по недвижимости) могут обратиться в суд с иском о сносе этой постройки как самовольной. И вспомогательную функцию здания придется доказывать уже в суде.

Большинство наружных инженерных сетей можно строить без разрешения, если они не считаются опасными или технически сложными объектами. В числе таких: газопроводы до 1,2 МПа; теплосети до 1,6 МПа и до 150 °C; ЛЭП до 35 кВ.

Обязательно указывайте характеристики сети в проектной документации — иначе возможны проблемы с кадастровым учетом. У нас был случай, когда приостановили постановку на учет канализации, потому что не было прямо написано, что она самотечная, а не напорная.

Без разрешения можно строить:

• некоторые виды скважин (при наличии лицензии и паспорта в рамках законодательства о недропользовании);
• антенны и башни связи высотой до 50 метров.