Зачем оформлять права на землю под зданием или помещением в собственности

При покупке объекта недвижимости, кроме самого здания или помещения, нужно озаботиться юридическим статусом земельного участка.

Земельный кодекс нам говорит, что собственник здания имеет преимущественное право пользования на земельный участок под зданием. Если под зданием земельный участок уже сформирован, стоит на кадастровом учете и находится в собственности или аренде, то одновременно с переходом прав на здание должны переходить права на земельный участок. Стороны должны прописать это в договоре купли-продажи или в другом правоустанавливающем документе, иначе такой договор нарушает требования Земельного кодекса.

При переходе права собственности на помещение в здании продавец приобретает долю в праве собственности или в праве аренды на земельный участок. И это тоже прописывается в договоре купли-продажи. Если земельный участок в собственности, то переход права собственности регистрируется одновременно. Для смены в ЕГРН арендатора нужно предоставить правоустанавливающий документ, например, соглашение о смене стороны в договоре аренды земли между продавцом и покупателем. Если смена стороны возможна только по согласию или уведомлению арендодателя, нужно будет предоставить документ, подтверждающий соблюдение порядка.

Чтобы вам было понятно, например, будет ли у вас своя парковка, можно ли организовать зону разгрузки и т.п. Мы не рекомендуем покупать здание, участок под которым не сформирован, до тех пор, пока у вас на руках не будет проекта межевания территории или утвержденной схемы расположения участка. Потому что фактически используемая продавцом территория вокруг здания может оказаться значительно больше, чем предусмотрено документами, и у вас из-за этого могут возникнуть проблемы с органами власти и нарушатся бизнес-процессы.

Чтобы узнать, какой участок выделяется зданию, следует попросить продавца предоставить проект межевания территории. В нем на плане межевания будут указаны границы участка, отводимые под эксплуатацию здания.

Иногда проект межевания может быть еще не разработан. В таком случае участок может быть сформирован на основании схемы расположения на кадастровом плане территории. Эту схему подготавливает кадастровый инженер, а утверждает орган, уполномоченный на формирование участков, в Москве это Департамент городского имущества (ДГИ).

Если же рассматривается помещение в здании, то не нужно считать, что помещение на 5 этаже не накладывает на вас обязательства во владении долей в земельном участке под зданием. По мнению Верховного суда РФ (определение от 11.12.2018 N 11-КГ18-31) в нежилом здании по аналогии с жилыми домами общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. В соответствии с ЖК РФ земельный участок как раз относится к общему имуществу.

При этом неважно, зарегистрировано право общей собственности в ЕГРН, или нет. Также не имеет значения, оговорен ли в договоре на покупку помещения переход доли в праве общей собственности за новым собственником помещения или нет.

То есть собственник любого помещения несет такую же ответственность за неоформление земельных отношений, как и собственник здания.

После этого вы можете оформить участок в аренду или собственность. Для заключения договора аренды или договора купли-продажи участка вам нужно обратиться в уполномоченный орган (в Москве - ДГИ).

Обратите внимание, что если у вас в собственности не все здание, а помещение в нем, в аренду или собственность вам дадут не весь участок, а долю в нем, пропорционально площади вашего помещения.

При этом договор аренды будет заключен с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендодатель - орган власти, арендаторы - все собственники помещений, у каждого свой договор на долю в праве аренды.

А выкупить долю участка в собственность, если вы собственник помещения, можно только одновременно со всеми остальными собственниками, чтобы в сумме ваши доли в праве на участок составляли 100%.

В соответствии с Кодексом административных правонарушений РФ (ст. 7.1) Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа.

На практике в Москве ДГИ время от времени проводит проверки использования участков силами Госинспекции по недвижимости. Если у вас не оформлены земельные отношения, ДГИ попытается принудить вас сделать это вплоть до судебного порядка, при этом будет стараться взыскать арендную плату за прошедшие с момента покупки вами здания или помещения периоды.

Мы весьма схематично объяснили вам процесс оформления земельных отношений собственнику здания или помещения в здании. Может быть много нюансов в каждом отдельном случае. Если у вас возникли вопросы, свяжитесь с нами. Наши специалисты помогут вам разобраться в хитросплетениях российского законодательства.