Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Что такое КРТ в Москве и как оттуда выйти
Алексей Кораблин
Учредитель
В 2022 году четверть Москвы накрыла зона комплексного развития территории (КРТ). Это вызвало панику у многих собственников недвижимости, потому что в эти зоны, помимо действительно устаревших объектов, попали и современные. Например, бизнес-центр «Белая площадь», бизнес- и торговый центр «Метрополис», «Арма», недавно реконструированный стадион «Динамо».
Тут же возник спрос. Никто еще не понял, чем им грозит КРТ, но все захотели оттуда выйти. До сих пор мы регулярно получаем запросы с просьбой вывести объект из КРТ: как от собственников, так и от банков или аудиторов.
Многие боятся КРТ, потому что в рамках его реализации город может принудительно изымать участки, здания и сооружения. По закону при изъятии предусмотрена оценка рыночной стоимости объектов, но многие не доверяют оценке по инициативе Москвы — иногда вполне обоснованно.
Кроме того, нормативная база по КРТ и практика работы с ней постоянно меняются. Поэтому в статье разберем, что известно на сегодня про комплексное развитие территории в Москве, нужно ли выходить из КРТ и что делать, если участок попал в такую зону.
Что такое КРТ в Москве
Простыми словами, это механизм, по которому город может без согласия текущих собственников обновлять застройку: сносить старые здания, объединять участки и строить новые объекты по единому плану.
Порядок комплексного развития территорий регулируется Главой 10 Градостроительного кодекса. Также в Москве есть городские постановления о порядке реализации КРТ в нежилой застройке и на незастроенных территориях.
Основной ответственный за реализацию КРТ — Департамент градостроительной политики (ДГП). До весны 2025 года за это отвечал ДГИ.
Для проработки и реализации КРТ в городе действует специальное ГБУ «Агентство перспективного развития» и межведомственный штаб по КРТ (что-то вроде ГЗК, но для КРТ).
Общий порядок реализации КРТ
1
Правительство Москвы публикует проект решения о КРТ.
2
Собственникам объектов недвижимости почтой направляют уведомления. После этого у них есть месяц, чтобы договориться между собой о самостоятельном развитии территории. Сложность в том, что решение должно быть единогласное. Фактически это лишь видимость соблюдения интересов собственников: «ну вы не смогли договориться, поэтому извините, будет по-нашему».
3
Правительство Москвы принимает решение о КРТ.
4
Назначают того, кто будет реализовывать комплексное развитие.
Здесь два варианта: аукцион и договор с победителем, или выбор «оператора» — совместное юридическое лицо, где больше 50% у Правительства Москвы, а остальные доли у инвестора.
Исключение — если на этапе 2 собственники каким-то чудом смогли договориться и согласовать параметры КРТ с городом. Тогда реализовывать КРТ будут они.
Здесь два варианта: аукцион и договор с победителем, или выбор «оператора» — совместное юридическое лицо, где больше 50% у Правительства Москвы, а остальные доли у инвестора.
Исключение — если на этапе 2 собственники каким-то чудом смогли договориться и согласовать параметры КРТ с городом. Тогда реализовывать КРТ будут они.
5
Заключение договора о КРТ.
6
Реализация КРТ: разработка документации по планировке территории, изъятие, оформление земельных отношений, проектирование и строительство.
Три состояния зон КРТ
Зоны КРТ в Москве находятся в трех состояниях. Что каждое из них означает для собственников недвижимости — рассмотрим подробнее.
1. Границы зоны КРТ есть в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Это называется «территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории». По сути, город обозначил интерес, но конкретных планов еще нет. Что именно с такими территориями будут делать и когда, никто еще не знает, даже сам город.
Эти территории делятся на «синие» и «красные». В «синих» планируется сохранение текущего назначения объектов, например, если сейчас там офисы — останутся офисы. А в «красных» планируется смена функционального назначения, например, были гаражи — будет жилая застройка.
Карту «синих» и «красных» зон не публикуют, и обычному человеку ее не посмотреть. Но есть способ узнать, куда попал участок — через один из городских сервисов (об этом позже).
Большинство зон КРТ в Москве именно в этой стадии, когда еще нет проекта решения, но город уже показал свои намерения на будущий редевелопмент.
Синим — зоны КРТ в Москве. Источник — ГИС ОГД
Такой статус еще не считается КРТ с точки зрения Градостроительного кодекса, но город уже накладывает на участки ограничения:
1
Участком можно пользоваться по существующему назначению.
2
Можно поменять вид разрешенного использования на другой, если он есть в правилах землепользования и застройки.
3
Нельзя реконструировать существующие здания или построить новые.
Что можно сделать собственнику:
1
Ждать, когда город запустит механизм КРТ.
Здесь сроки непредсказуемы. Город постоянно прорабатывает развитие той или иной территории. Может запустить КРТ через месяц, а может ждать несколько лет или вообще самостоятельно исключить участок из зоны.
Здесь сроки непредсказуемы. Город постоянно прорабатывает развитие той или иной территории. Может запустить КРТ через месяц, а может ждать несколько лет или вообще самостоятельно исключить участок из зоны.
2
Попробовать выйти из КРТ с условием самостоятельного развития участка.
Здесь важно, что под развитием Москва понимает строительство или реконструкцию. Просто сделать ремонт фасада или благоустройство не получится — нужно будет реально развиваться.
У нас был случай, когда в зоне КРТ оказалось здание, введенное в эксплуатацию всего за полгода до попытки выхода из этой зоны. И даже в таком случае без нового строительства на участке нам отказали. Максимум, чего удалось добиться — изменения зоны с «красной» на «синюю».
Оформление документов на строительство происходит в рамках изменения ПЗЗ, через согласование на ГЗК. Это непросто и должно совпадать с интересами города. Если город на этом месте запланировал реновацию, переубедить его практически нереально.
Если вы сможете согласовать новое строительство, город будет контролировать, что вы действительно собираетесь развивать территорию:
Здесь важно, что под развитием Москва понимает строительство или реконструкцию. Просто сделать ремонт фасада или благоустройство не получится — нужно будет реально развиваться.
У нас был случай, когда в зоне КРТ оказалось здание, введенное в эксплуатацию всего за полгода до попытки выхода из этой зоны. И даже в таком случае без нового строительства на участке нам отказали. Максимум, чего удалось добиться — изменения зоны с «красной» на «синюю».
Оформление документов на строительство происходит в рамках изменения ПЗЗ, через согласование на ГЗК. Это непросто и должно совпадать с интересами города. Если город на этом месте запланировал реновацию, переубедить его практически нереально.
Если вы сможете согласовать новое строительство, город будет контролировать, что вы действительно собираетесь развивать территорию:
- зону КРТ не уберут, пока вы не согласуете архитектурный облик (высокополигональную модель) будущего объекта;
- в течение трех лет вы обязаны будете получить разрешение на строительство, не получите — КРТ вернут.
3
Самостоятельно развивать территорию в рамках КРТ.
Это самый сложный путь, который актуален скорее для опытных девелоперов и больших земельных участков. При самостоятельном КРТ можно получить большую плотность застройки и смежную территорию, но взамен нужно взять на себя обязательства по строительству инфраструктуры.
Это самый сложный путь, который актуален скорее для опытных девелоперов и больших земельных участков. При самостоятельном КРТ можно получить большую плотность застройки и смежную территорию, но взамен нужно взять на себя обязательства по строительству инфраструктуры.
Большинство участков КРТ в Москве находятся в такой зоне «КРТ без КРТ». Участки в них могут начать изымать завтра, а могут — через многие годы. Если вы очень хотите выйти из такого КРТ, сделать это можно в рамках нового строительства и никак по-другому.
2. Опубликован проект решения о КРТ.
Проекты публикуются на сайте Правительства Москвы в разделе ДГП (более ранние — в разделах ДГИ и ДИПП). В таком документе есть конкретные участки, здания и сооружения в зоне КРТ, а также информация, что с ними планируют сделать.
В проект решения о КРТ не всегда входят те территории, которые ранее обозначались в ПЗЗ как зоны, где планируется комплексное развитие. Город может включить в проект и другие участки, которые раньше формально не относились к КРТ.
То есть даже если ваш участок сейчас вне зоны КРТ, это не гарантирует, что Москва в любой момент вас туда не внесет.
Из проекта решения о КРТ можно попытаться выйти.
У нас был такой случай — удалось исключить участок и два здания. Основным нашим аргументом было то, что участок небольшой и находится на краю территории КРТ, плюс в проекте решения были технические ошибки. Правда, участок все равно остался в зоне «КРТ без КРТ».
Иногда город приостанавливает реализацию — не находит инвестора или меняет планы. Тогда проект решения может «зависнуть» на месяцы или даже годы. Несколько проектов решения уже переутвердили в новых параметрах.
3. Опубликовано постановление Правительства Москвы о комплексном развитии территорий.
Постановления о КРТ публикуются в виде постановлений Правительства Москвы. Можно следить за ними в Вестнике, на официальном сайте или в правовых системах вроде «Консультанта».
Как и в проекте решения, в тексте постановления прописывается план на объект: снести, реконструировать или оставить как есть.
Если объект подлежит сносу или реконструкции, оператор КРТ предложит выкуп или город начнет процедуру изъятия.
Мы не пристально следим за судами по КРТ, но знаем, что многие правообладатели пытаются оспорить постановление о КРТ и сумму компенсации за изъятие. Чтобы упростить себе жизнь, Москва сейчас выводит вопрос о цене изъятия в отдельное производство. Так городу удается фактически забирать объекты, начинать строительство и спорить о компенсации, когда объекта уже нет.
Можно ли выйти из КРТ, когда уже опубликовано постановление? Мы такого не видели. Но теоретически это возможно: постановление могут отменить, если не найдут инвестора, или изменить границы территории комплексного развития.
Как узнать, попал ли участок в КРТ
Проверка наличия участка в зоне КРТ возможна на ГИС ОГД в разделе 20 «Комплексное развитие территории».
В форме на инвестиционном портале Правительства Москвы можно узнать статус участка:
1
Объекты на территории сохраняются в соответствии с текущим использованием — «синяя» зона" (проекта решения еще нет, планируется сохранение текущего функционального назначения).
2
В настоящее время Правительством Москвы определяются виды и площадь застройки — «красная» зона (проекта решения еще нет, планируется изменение текущего функционального назначения).
3
Скачать проект решения о КРТ — есть проект решения о КРТ.
4
Ориентировочный срок изъятия недвижимости по рыночной стоимости — есть постановление Правительства Москвы о КРТ.
Кроме того:
1
Проекты решений о КРТ публикуются на сайте Правительства Москвы в разделе ДГП. Более ранние — в разделе ДГИ и ДИПП. Еще проекты решений можно найти на сайте программы КРТ (обновляются с запозданием).
2
Постановления о КРТ публикуются в Вестнике и на официальном сайте Правительства Москвы.
Вывод
1
За примерно 4 года существования программы КРТ в Москве она не стала понятнее — наоборот, стала еще запутаннее.
2
По сути, КРТ — это механизм вовлечения в оборот любой территории, даже без согласия правообладателей объектов недвижимости на ней.
3
Наличие в ПЗЗ зоны КРТ не значит, что город вот-вот запустит механизм комплексного развития и придет изымать вашу недвижимость. При этом отсутствие зоны КРТ тоже не значит, что город не запустит развитие этой территории.
4
Скорее всего, жить в такой неопределенности — наша новая реальность на годы, а то и десятки лет.
5
Единственный хоть как-то контролируемый механизм выхода из КРТ — в рамках изменения ПЗЗ и нового строительства.
Если вам нужно исключить участок из зон КРТ, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.