Что делать при изменении предмета договора аренды помещения

Как правильно оформить изменение предмета договора аренды: новым договором или дополнительным соглашением к существующему?

Это принципиальный вопрос, ведь расторгнуть старый договор и заключить новый сложнее, чем составить дополнительное соглашение. Во-первых, регистрация дополнительного соглашения - одно регистрационное действие, а расторжение старого договора и регистрация нового - два.

Во-вторых, юридические лица оплачивают за регистрацию нового договора аренды государственную пошлину 22 000 рублей, а за регистрацию дополнительного соглашения - только 1 000 рублей.
Обновление: с 2020 года после разъяснение Минфина - за регистрацию дополнительного соглашения взимают тоже 22 000 рублей.

На практике государственные регистраторы в Москве субъективно отвечают на этот вопрос: одни отвечают "исключительно новый договор, так как меняются существенные условия", другие "можно и дополнительным соглашением".

В зависимости от того, как давно был зарегистрирован договор аренды, технический план может быть разным:

Таким образом, при решении сторон изменить предмет договора аренды, надо проверить в сведениях ЕГРН, есть ли уже на кадастровом учете часть объекта недвижимости, обремененная арендой, а также проверить новый предмет аренды на возможные проблемы.

Важно! С 30.04.2021 подготовка технических планов для регистрации договоров аренды не обязательна. Но только в том случае, если состав и планировка помещений в договоре аренды соответствует сведениям ЕГРН.