Какие проблемы могут возникнуть при регистрации договора аренды

Договор аренды помещения должен обязательно содержать наименование сторон договора, предмет договора, размер арендной платы и срок действия договора.

Из срока действия следует, подлежит ли договор государственной регистрации - договоры на срок до 1 года не регистрируются.

Из всех обязательных разделов договора аренды чаще всего приостановления бывают из-за неправильно составленного предмета договора.

Предмет договора должен быть составлен так, чтобы государственный регистратор и третьи лица могли точно идентифицировать объект: площадь арендуемого помещения и какие именно комнаты сдаются в аренду.

Кроме того, предмет договора должен совпадать со сведениями ЕГРН. Если вам сдают в аренду комнаты 101 и 102 на 1-м этаже здания, но по сведениям ЕГРН этот этаж считается цокольным, а комнаты на поэтажном плане обозначены как "1" и "2", в договоре должны быть комнаты 1 и 2 в цокольном этаже, а не комнаты 101 и 102 на 1-м.

Если составить предмет по проектной документации здания от управляющей компании, или по планам БТИ после 2013 года, которые не зарегистрированы в ЕГРН, будет приостановка в регистрации договора.

Если же фактическая планировка помещения отличается от поэтажных планов в ЕГРН, для регистрации договора аренды нужно внести изменения в весь объект недвижимости. Для этого подготовить технический план для внесения изменений в объект, находящийся в собственности, с приложением проектной и разрешительной документации.Заявление о внесении изменений должен подавать собственник объекта.

Если вы берете в аренду часть комнаты - для размещения банкомата, или на корнер для кофейни, обратите внимание, что такой договор аренды вам не зарегистрируют. Часть комнаты не является обособленным объектом недвижимого имущества и ее нельзя поставить на кадастровый учет.

В завершение темы предмета договора - хорошо, если в договор будет включен поэтажный план, в котором арендуемые помещения будут отмечены контуром или цветом. Опять же, не забудьте, что этот план должен соответствовать сведениям ЕГРН. Если в помещении была перепланировка, поэтажный план должен соответствовать графической части технического плана на внесение изменений в объект.

Кроме предмета договора, обращайте внимание на несогласованные перепланировки, "красные линии". Даже если красные линии есть в той части здания или помещения, которая является частью этого же объекта, но которую вы не арендуете, регистратор имеет право приостановить регистрацию договора. То есть из-за чужой несогласованной перепланировки могут отказаться регистрировать ваш договор.

Решение - обязать арендодателя согласовать эти красные линии. Либо не связываться с этим помещением. Имейте в виду, что объект может быть самовольно реконструирован, и тогда красные линии оказываются несогласуемыми, а страдать из-за этого вам.

Следующее, что нужно проверить - полномочия сторон договора. Убедитесь, что те, кто подписал договор, имеют на это право. Например, если от арендодателя договор подписывает не собственник, а управляющая компания, нужно проверить договор доверительного управления. Если подписывает представитель лица по доверенности, проверить, что в доверенности есть полномочия заключать и подписывать договоры аренды. И что доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего договор аренды, действует на момент подписания договора аренды.

Заверенные стороной договора копии документов, подтверждающих полномочия, нужно предоставлять на государственную регистрацию вместе с оригиналами договоров аренды.

Наконец, если вы субарендатор, или арендуете объект у государственного учреждения, для регистрации договора нужно предоставить согласие собственника объекта недвижимости.

В случае с субарендой это не обязательно только если основным договором аренды оговорено, что арендатор может сдавать помещения в субаренду без согласия собственника.

Государственные учреждения владеют объектами недвижимости на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Чтобы заключить договор аренды, им нужно согласие собственника объекта. В Москве это ДГИ г. Москвы для московских госучреждений, и ТУ Росимущества для федеральных госучреждений.


Если помещение находится в залоге, для заключения договора аренды может потребоваться согласие залогодержателя, например, банка. Нужно согласие, или нет, определяется договором ипотеки. Чаще оно нужно. Если оно не требуется, лучше попросить у арендодателя копию страницы договора с указанием на это, и приобщить ее к пакету документов на регистрацию.

Также договор аренды не зарегистрируют, если хотя бы одна из комнат, указанных в договоре, передана в аренду другим лицам. Например, в ЕГРН может остаться непогашенная запись об аренде по предыдущему договору. Даже если предыдущий арендатор давно съехал и не платит по договору, запись об аренде в ЕГРН не убирается автоматически. В такой ситуации нужно до регистрации нового договора аренды (или одновременно) обратиться в Росреестр за прекращением старой записи об аренде в связи с расторжением старого договора.

Кроме того, в договоре аренды должны быть прописаны все существующие ограничения и обременения объекта. Если их нет, об этом тоже нужно написать.

Это только основные проблемы, которые могут возникнуть при регистрации долгосрочного договора аренды. Правда, другие встречаются гораздо реже. Надеемся, статья поможет вам подготовить для регистрации договора полный комплект документов, и не потерять деньги и время из-за возникшего в самый неожиданный момент приостановления.

Чтобы вы не запутались, мы сделали чек-лист проверки арендуемого помещения, который поможет вам понять, какой комплект документов нужен для государственной регистрации договора аренды.

Скачать чек-лист