Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
На данный момент на сайте проводятся работы по обновлению сайта. Мы становимся ещё лучше для вас! Приносим извинения за временные неудобства.
Связаться с нами:
Что проверить о земельном участке перед покупкой
Алексей Кораблин
Учредитель
Как кадастровые инженеры и специалисты по оформлению документов на недвижимость мы часто видим, что люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.
Особенно это актуально сейчас, когда законодательство становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.
Мы просвещаем людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.
В этой статье разберем основные моменты проверки земельного участка перед покупкой: какие документы и сведения необходимо проверить.
Документы и сведения, которые нужно проверять
Их можно разделить на 6 групп:
1
Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
2
Сведения о продавце.
3
Фактические границы и площадь земельного участка.
4
Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
5
Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
6
Сведения о планируемом развитии территории, на которой расположен участок.
Сведения ЕГРН и правоустанавливающие документы
В сведениях ЕГРН содержится информация об адресе земельного участка, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также данные о правообладателе, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.
Проверить сведения ЕГРН можно:
- На публичной кадастровой карте и в справочной информации на сайте Росреестра (только основные, обзорные сведения).
- Заказав выписку из ЕГРН. Если вы серьезно настроены на покупку, закажите выписку в личном кабинете Росреестра. Там же можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав (после 1998 года).
На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках
Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником земли. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу: к сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому коснемся лишь основных моментов:
1
Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документе должен быть штамп или электронная подпись Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.
2
Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.
3
Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать землю обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент: пусть продавец покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки в Яндексе или Google за разные годы. Оформить право на дом, которого нет, — для выкупа это очень распространенный прием мошенничества.
Сведения о продавце
Проверьте сведения о продавце:
- Действительность паспорта на сайте МВД.
- Статус юридического лица в ЕГРЮЛ.
- Сведения о банкротствах и исполнительных производствах.
- Участие в судебных разбирательствах в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.
Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной — можно лишиться купленного участка.
Фактические границы и площадь
Почему-то большинство экономит на проверке этих данных и потом тратит в 5−10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями.
При этом огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками. Ошибки могут быть как незначительными (границы по документам расходятся с фактическими меньше чем на 1 м), так и существенными, когда границы участка в ЕГРН «улетают» от забора на несколько десятков метров.
Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам!
Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.
Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения
Вид разрешенного использования (ВРИ) следует проверять, чтобы понять, как можно будет использовать землю. Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда актуальны.
Где посмотреть информацию о земельном участке по ВРИ? Надо проверить градостроительные регламенты, которые содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ — сведения о возможных ВРИ для этой зоны.
ПЗЗ Москвы есть на сайте Москомархитектуры, Московской области — на РГИС. ВРИ могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в приказе Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.
Бывает, что сведения о категории земель или ВРИ внесены в ЕГРН ошибочно или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в правилах.
Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок
Проверять, не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования (ЗОУИТ), нужно для того, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве или эксплуатации земли.
Бывает, что уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Еще очень распространена ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.
Как проверить расположение участка в ЗОУИТ, мы подробно описали в статье.
В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть ЗОУИТ
Сведения о планируемом развитии территории, на которой расположен участок
Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, на которой расположена земля. Может оказаться, например, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может и не появиться, но вам не дадут ничего строить там уже сейчас.
А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по «рыночной стоимости» — ее определит оценщик по заданию государства. Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах. В любом случае в подобной ситуации вы останетесь без участка.
Вывод
Чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем. Но очень хотим, чтобы покупатели не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски. Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах, как проверить документы на земельный участок и объекты на нем.
Если вам нужны кадастровые работы по земельным участкам коммерческого или общественного назначения,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.