Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)

Многие не могут оформить права на уже построенные объекты, потому что они оказались в охранных или санитарно-защитных зонах. В более "щадящих" ситуациях оформить права на объекты можно, но только после нескольких согласований с самыми разными инстанциями - от аэропортов до мелиораторов.

Пойдем по пути от меньших трудовых и временных затрат к большим.

Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой "Зоны с особыми условиями использования территорий". Для этого нужно выбрать меню "управление картой" в левом верхнем углу.

На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Чтобы посмотреть, что это за зона, нужно выбрать "ЗОУИТ" во вкладке "поиск".

Например, мы таким способом нашли, что участок, интересующий нашего клиента, попадает в запретную зону военного объекта.

Минус этого способа - на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего вам не даст.

Информация, которой нет на публичной кадастровой карте, может быть на региональных или муниципальных картах.

Например, в Москве есть карта ИАИС ОГД. Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой "территории с особыми требованиями".

В Московской области есть геопортал. Там, например, можно посмотреть в какие приаэродромные территории попадает объект.

Обновление: в апреле 2020 года на геопортале Московской области запустили сервисы проверки земельного участка на попадание в зоны: "Градпроработка" и "Кадастровому инженеру". Для этого в сервис нужно загрузить выписку или файл с координатами земельного участка. Рекомендуем ими пользоваться.

Правила землепользования и застройки - основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий. В Москве - 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области - отдельная карта на каждое муниципальное образование.

Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.

Минусы - те же. В ПЗЗ нет всех зон с особыми условиями использования территорий.

Лучший способ, потому что в нем будет содержаться максимум информации о зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться через портал госуслуг.

Минусы - долго. ГПЗУ могут выдавать до 20 рабочих дней. Вторая проблема - ГПЗУ не выдадут, если границ участка нет в кадастре. То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.

Важно, чтобы ГПЗУ был свежий. Если он выдан 5 лет назад, очень вероятно, что зоны вокруг изменились или добавились.

Банальный, но иногда эффективный способ. Если рядом с объектом проходит газопровод - есть охранная зона. Расположен памятник архитектуры - охранная зона. Водоем - водоохранная зона. Завод - санитарно-защитная зона, и так далее.

Обращать внимание на зоны с особыми условиями использования - новая реальность. В судах уже очень много дел о сносе построенных в зонах объектах, а будет еще больше. К сожалению, меньше всех в этой ситуации защищены граждане и бизнес. Поэтому проверяйте расположение объекта в зонах, прежде чем решитесь его купить или начинать строительство.