5 способов проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)

Многие не могут оформить права на уже построенные объекты, потому что те оказались в охранных или санитарно-защитных зонах. В более «щадящих» ситуациях регистрацию всё же проводят, но только после нескольких согласований с разными инстанциями: от аэропортов до мелиораторов.

Чтобы вы не оказались в такой ситуации, расскажем, как проверить, попадает ли ваш участок или здание в зону с особыми условиями использования.

Пойдем по пути от самых простых и быстрых способов к более трудозатратным.

Самый быстрый и простой способ. Найдите ваш объект по адресу или кадастровому номеру на публичной кадастровой карте и проверьте, какие ЗОУИТ установлены на территории.

В левой части экрана во вкладке «Зоны с особыми условиями использования территорий» включите все слои. На карте отобразятся ЗОУИТ, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости. Чтобы посмотреть, что это за зона, выберите ЗОУИТ, которые отобразились во вкладке поиска.

Например, мы таким способом нашли, что участок, интересующий нашего клиента, попадает в запретную зону военного объекта.

Минус этого способа: на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы ЗОУИТ не внесены в ЕГРН (а таких около половины), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.

В 2024 году появился федеральный ресурс «Градостроительная проработка онлайн», по которому можно посмотреть выгруженные в ЕГРН ограничения конкретного участка.

Информация, которой нет на публичной кадастровой карте, может быть на региональных или муниципальных картах.

Например, в Москве есть карта ГИС ОГД. Чтобы увидеть на ней ЗОУИТ, нужно включить слой «6 Зоны с особыми условиями использования территории».

В Московской области есть геопортал. Там можно посмотреть, например, в какие приаэродромные территории попадает объект.

В апреле 2020 года на геопортале Московской области запустили сервисы проверки земельного участка на попадание в ЗОУИТ: «Градпроработка» и «Кадастровому инженеру». Для этого в сервис нужно загрузить выписку или файл с координатами земельного участка. Рекомендуем ими пользоваться.

Правила землепользования и застройки — основной градостроительный документ. В его состав входят карты ЗОУИТ. В Москве — 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области — отдельная карта на каждое муниципальное образование.

Таким способом можно увидеть, попадает ли участок в Московской области, например, в санитарно-защитную зону.

Лучший способ, потому что позволяет узнать максимум информации о ЗОУИТ. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих данных нигде не опубликованы. Собственник может получить ГПЗУ по государственной услуге: для объекта в Москве — портал mos.ru, в Московской области — mosreg.ru.

Минусы: услуга предоставляется долго — ГПЗУ могут выдавать до 20 рабочих дней. Вторая проблема — ГПЗУ не выдадут, если границ участка нет в кадастре. То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.

Важно, чтобы ГПЗУ был свежий. Если он выдан 5 лет назад, очень вероятно, что зоны вокруг изменились или добавились.

Банальный, но иногда эффективный способ. Если рядом с объектом проходит газопровод — охранная зона есть. Расположен памятник архитектуры — тоже охранная зона. Водоем — водоохранная зона. Завод — санитарно-защитная зона. И так далее.

Обращать внимание на зоны с особыми условиями использования — новая реальность. В судах много дел о сносе построенных на такой территории объектов и будет еще больше. К сожалению, меньше всех в этой ситуации защищены граждане и бизнес. Поэтому проверяйте расположение объекта в ЗОУИТ, прежде чем решитесь его купить или начинать строительство.