Откуда берутся ошибки в границах земельных участков?
Алексей Кораблин
Генеральный директор
С 1991 года наше земельное законодательство постоянно меняется. По нашим наблюдениям, заметные изменения случаются раз в полгода, радикальные - раз в 3-5 лет. С такой динамикой изменений законодательства не удивительно, что в сведениях о границах земельных участков накопилось множество ошибок.
В нашем кадастре очень высокие требования к точности - положение границы участка определяется с точностью до 10 см в населенных пунктах и до 20 см в садоводствах. При этом в базу данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) координаты границ вносятся с точностью до сантиметра. Из-за этого малейшее отклонение границы от ее фактического прохождения создает проблему с пересечением границ.


Если при пересечении границ участков вы не сможете разрешить земельный спор, договорившись с соседями, придется с ними судиться. Это долго и дорого. Поэтому лучше попытаться разрешить конфликт до суда. Для этого нужно понять и объяснить соседям, откуда взялась ошибка.
Ниже мы собрали самые частые причины возникновения ошибок в границах участков.
1
Переход от советских и местных систем координат в новые. Неточный пересчет координат
В начале нашего кадастра координаты участков определялись в советской системе координат 1963 года (СК-63). А в некоторых населенных пунктах, например, в Королеве, в местных системах координат, которые велись только в пределах этого населенного пункта. В 2007-2008 году в рамках очередной реформы органы кадастрового учета массово пересчитали эти координаты в новые системы. В Московской области это система МСК-50 (Местная система координат 50 региона).

Проверить качество пересчета невозможно, потому что ключи перехода засекречены. Но, так как в кадастре земная поверхность считается плоской, а на самом деле на такой большой территории нужно учитывать кривизну Земли, массовый пересчет априори не может быть точным. Чтобы увидеть проблему своими глазами, посмотрите на публичной кадастровой карте границы между любыми соседними субъектами - при приближении вместо одной общей границы там всегда две разные.

На территории новой Москвы был еще один пересчет координат - в 2011 году, после присоединения территорий к Москве.

Таким образом, координаты границ всех участков, которые были определены до 2007-2008 годов сейчас могут не совпадать с их границами на местности.

2
Неточная геодезическая сеть
Не все геодезические пункты уравнены между собой. Это значит, что два геодезиста, определяющие границы одного и того же участка, могут получить разные значения, если будут опираться на разные геодезические пункты.

Сейчас, кроме пунктов, появились сети базовых станций. Иногда получается, что если сеть базовых станций не уравнять с геодезическими пунктами рядом, координаты участка, определенные от сети базовых станций, не совпадут с координатами, определенными от пунктов.

3
Ошибки в измерениях
От ошибок не застрахован никто. Геодезисты при проведении измерений могут ошибиться, и никто не обратит на это внимание до тех пор, пока десять лет спустя сосед не задумает уточнить границы и не увидит ошибку. Ошибаются как современные инженеры, так и их предшественники. Учитывая, что раньше приборы были менее точные и более сложные в обращении, в старых документах ошибок бывает больше.
4
Накопление наложений границ
Из-за высоких требований к точности, несовпадение границ больше, чем на 1 см в базе данных ЕГРН считается пересечением. Чтобы не исправлять границу соседа, но при этом "не потерять" площадь участка, некоторые инженеры "сдвигают" координаты участка в сторону другого соседа.

Так происходит накопление ошибки: границы первого участка сдвигаются на 10 см, второго на 20, третьего на 30 и т.д. В итоге десятый участок будет вообще не на своем месте.
5
Ошибки при обработке измерений и формировании межевого плана
Чаще всего, такие ошибки грубые - либо инженер перепутал оси, и участок развернулся на 90 градусов, или потерял часть значений координат, и участок "улетел" на несколько километров.
6
Некачественная работа
Например, уточнение и постановка на кадастровый учет участков "без выезда". Когда недобросовестный кадастровый инженер определяет границы участка по Яндекс-картам или по уже существующим(и не факт, что правильно) в кадастре границам. Так получается отклонение координат участков от их границ на местности в несколько метров. Особенно часто такой брак получается в госзаказах, когда кто-то опускается ниже всех на аукционе, а потом "влезает в бюджет".
Пример накопления реестровых ошибок
Как видите, причин для того, что границы участка по кадастру не соответствуют его границам на местности, очень много. Поэтому если вдруг сосед заявляет вам, что ваши границы в кадастре не соответствуют фактическим, не гоните его сразу, а разберитесь в ситуации. Может быть, что он прав.

Если же вы сами обнаружили, что кадастровая граница соседа зашла на 20 см на вашу территорию, подумайте о размере судебных издержек, сроках и силах, которые вы затратите на оспаривание прохождения своих границ.

Если вы покупатель, перед сделкой обязательно проверьте, совпадают ли границы участка в ЕГРН с забором на местности. Стоимость выезда геодезистов - небольшие затраты в сравнении с ценой покупки участка и даже с ценой исправления ошибки.

Ну и наконец, никто не знает, что будет с нашим кадастром еще через 10 или 20 лет. Поэтому старайтесь собирать любые документы, которые подтверждают существование границ вашего участка: ситуационные планы, топографическую съемку, спутниковые снимки и т.п. В случае возникновения спорных ситуаций вы сможете представить документы, подтверждающие вашу позицию.
Подпишитесь на рассылку
Один раз в 2-4 недели будем присылать полезные статьи в области кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.
Это бесплатно
Если нам нужно уточнить границы участка,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605