Чем перепланировка отличается от реконструкции

Еще раз о том, почему это важно: для согласования реконструкции нужен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), комплект проектной документации по 87-ПП от 16.02.2008, экспертиза проектной документации (если площадь объекта больше 1500 кв. м), разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Разработка такого комплекта документов на нежилое здание обойдется в несколько миллионов рублей.

Поэтому согласование реконструкции имеет смысл только если объект существенно вырастет в цене и будет приносить больше дохода. Чаще всего это достигается за счет увеличения площади - пристройки или дополнительного этажа. Но под определение реконструкции попадает и устройство лифта, и пристройка тамбура больше 15 кв. м, и устройство антресоли, даже площадью 10-15 кв. м. Готовить документацию за несколько миллионов рублей для согласования этого не рационально, а без согласования эти изменения нельзя зарегистрировать.

Определение реконструкции есть в Градостроительном кодексе. Это изменение высоты, количества этажей, площади, объема здания или сооружения. Определения перепланировки в нежилых зданиях нет. Поэтому под перепланировкой мы понимаем работы по изменению здания, которые не считаются реконструкцией.

Нужно отметить, что площадь здания и по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, и по СП, считается по внутренним поверхностям наружных стен. То есть в площадь здания входят внутренние стены и перегородки. Поэтому монтаж и демонтаж внутренних стен и перегородок не считается реконструкцией.

Внутренние работы, за редким исключением, не попадают под определение реконструкции. Статьей 51 Градостроительного кодекса разрешено не получать разрешение на строительство для их согласования.

В Москве порядок согласования перепланировки в нежилых зданиях установлен Постановлением Правительства Москвы 432-ПП от 27.08.2012. Там сказано, что достаточно подготовить заключение о техническом состоянии конструкций объекта и возможности производства планируемых работ в проектной организации с допуском СРО.

Это же постановление содержит перечень работ, которые в Москве не считаются реконструкцией. Среди них, например, нет устройства лифтов и устройства антресолей.

Разница между перепланировкой и реконструкцией в Москве (скачать таблицу):

Отметим, что работы по изменению фасада здания, даже если не являются реконструкцией, должны быть согласованы. Сейчас с этим проблема - с октября 2018 года нет регламента согласования.

Обновление: с 01.08.2022 изменение фасадов нежилых зданий подлежит согласованию в отдельных случаях.

Кроме того, если здание - объект культурного наследия, необходима разработка проекта приспособления организацией с допуском на работу с объектами культурного наследия и согласование этого проекта с Департаментом культурного наследия города Москвы.

Мы часто сталкиваемся с проведенной в здании реконструкцией, когда собственник или арендатор был уверен, что это обычная перепланировка. Особенно обидно, когда сведения о реконструкции уже попали в ЕГРН в виде красных линий. Привести после этого объект в порядок очень сложно. Поэтому при планировании строительных работ убедитесь, что сможете их согласовать.