Проблемы при разделе земельных участков
Елена Кораблина
Кадастровый инженер
Не каждый земельный участок можно разделить. Не каждый земельный участок можно разделить по границам, которые придумал собственник.
Если вы собственник земельного участка и задумываетесь о его разделе, предлагаем вам узнать, с какими проблемами вы можете столкнуться в части кадастрового учета и регистрации прав. Эти знания помогут вам составить верный план действий.
Одновременный кадастровый учет и регистрация прав
С 2017 года процедура раздела земельного участка происходит одновременно с регистрацией прав. Одновременно с кадастровым учетом прекращаются права на исходный участок и регистрируются права на вновь образованные. С заявлениями должен обращаться собственник исходного участка.

При этом нужно, чтобы бы на исходный земельный участок права были оформлены в ЕГРН.
Границы исходного земельного участка должны быть уточнены
Границы исходного земельного участка должны быть установлены с требуемой по закону точностью. То есть, во-первых, у исходного участка должны быть координаты, он должен отображаться на публичной кадастровой карте. А во-вторых, точность определения координат в выписке из ЕГРН должна соответствовать нормативной.

Нормативная точность определения координат зависит от категории земель.

Например, для населенных пунктов это 0,10 м и меньше.
Если границы участка не установлены, или их точность ниже нормативной, до раздела участка нужно уточнять границы. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана по уточнению границ. Если границы не уточнить, Росреестр приостановит раздел участка.

Нельзя одним межевым планом уточнять границы земельного участка и делить его.
Предельные минимальные и максимальные размеры
При разделе нужно соблюдать требования предельных размеров земельных участков. Такие минимальные и максимальные значения площади земельного участка устанавливаются для каждого вида разрешенного использования и содержатся в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

В Москве ПЗЗ единые на весь город. В Московской области - свои для каждого муниципального образования. В Москве такие размеры не установлены, поэтому при разделе можно образовать земельный участок хоть в 1 кв.м.

Если образуемые в результате раздела участки меньше предельных минимальных, или больше предельных максимальных размеров, кадастровый учет и регистрацию приостановят.
Пересечение с границами муниципальных образований и территориальных зон
Границы муниципальных образований и территориальных зон содержатся в ПЗЗ. Границы образуемых земельных участков не должны их пересекать. Это требование земельного законодательства.

В Москве территориальные зоны стоят на кадастровом учете в координатах, которые передала Москомархитектура. Границы части муниципальных образований тоже стоят на кадастровом учете. По остальным пока идет работа.

Чтобы проверить пересечение с территориальной зоной или границей муниципального образования, надо включить на публичной кадастровой карте отображение зон и границ. После этого станет видно пересечение исходного земельного участка с существующими зонами и муниципальными образованиями.

Перед началом работ кадастровый инженер должен заказать кадастровый план территории и проверить наличие территориальных зон и границ муниципальных образований, потому что в ряде случаев они могут не отображаться на публичной кадастровой карте.
Пересечение с другими земельными участками
Бывает, что исходный земельный участок учтен в ЕГРН с пересечениями с другими земельными участками:
  • исходный земельный участок является ранее учтенным и стоит на учете с пересечением. Для решения проблемы нужно исправить реестровую ошибку - подготовить межевой план на уточнение границ.
  • исходный земельный участок был образован в результате объединения/раздела, и границы предыдущего участка не сняты с кадастрового учета. Проблема решается с помощью обращения в Росреестр: либо с заявлением на исправление технической ошибки, либо с письмом с просьбой снять с учета исходный земельный участок.
Объекты капитального строительства
Если на исходном земельном участке есть объекты капитального строительства - здания, наземные и надземные сооружения, объекты незавершенного строительства, то при разделе надо учитывать их местоположение.

Нельзя допустить, что здание окажется на двух участках, потому что нарушается принцип единства судьбы объектов недвижимости и земельного участка под ними.

Если у вас в планах разделить земельный участок, проверьте схему планируемого раздела на возможные проблемы. А в случае возникновения трудностей обращайтесь к кадастровому инженеру.
Подпишитесь на рассылку
Один раз в 2-4 недели будем присылать полезные статьи в области кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.
Это бесплатно
Если вам нужно разделить земельный участок,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605