Проблемы при разделе земельных участков

Если вы собственник земельного участка и задумываетесь о его разделе, предлагаем вам узнать, с какими проблемами вы можете столкнуться в части кадастрового учета и регистрации прав. Эти знания помогут вам составить верный план действий.

С 2017 года процедура раздела земельного участка происходит одновременно с регистрацией прав. Одновременно с кадастровым учетом прекращаются права на исходный участок и регистрируются права на вновь образованные. С заявлениями должен обращаться собственник исходного участка.

При этом нужно, чтобы бы на исходный земельный участок права были оформлены в ЕГРН.

Границы исходного земельного участка должны быть установлены с требуемой по закону точностью. То есть, во-первых, у исходного участка должны быть координаты, он должен отображаться на публичной кадастровой карте. А во-вторых, точность определения координат в выписке из ЕГРН должна соответствовать нормативной.

Нормативная точность определения координат зависит от категории земель.

Например, для населенных пунктов это 0,10 м и меньше.

Если границы участка не установлены, или их точность ниже нормативной, до раздела участка нужно уточнять границы. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана по уточнению границ. Если границы не уточнить, Росреестр приостановит раздел участка.

Нельзя одним межевым планом уточнять границы земельного участка и делить его.

При разделе нужно соблюдать требования предельных размеров земельных участков. Такие минимальные и максимальные значения площади земельного участка устанавливаются для каждого вида разрешенного использования и содержатся в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

В Москве ПЗЗ единые на весь город. В Московской области - свои для каждого муниципального образования. В Москве такие размеры не установлены, поэтому при разделе можно образовать земельный участок хоть в 1 кв.м.

Если образуемые в результате раздела участки меньше предельных минимальных, или больше предельных максимальных размеров, кадастровый учет и регистрацию приостановят.

Границы муниципальных образований и территориальных зон содержатся в ПЗЗ. Границы образуемых земельных участков не должны их пересекать. Это требование земельного законодательства.

В Москве территориальные зоны стоят на кадастровом учете в координатах, которые передала Москомархитектура. Границы части муниципальных образований тоже стоят на кадастровом учете. По остальным пока идет работа.

Чтобы проверить пересечение с территориальной зоной или границей муниципального образования, надо включить на публичной кадастровой карте отображение зон и границ. После этого станет видно пересечение исходного земельного участка с существующими зонами и муниципальными образованиями.

Перед началом работ кадастровый инженер должен заказать кадастровый план территории и проверить наличие территориальных зон и границ муниципальных образований, потому что в ряде случаев они могут не отображаться на публичной кадастровой карте.

Бывает, что исходный земельный участок учтен в ЕГРН с пересечениями с другими земельными участками:

• исходный земельный участок является ранее учтенным и стоит на учете с пересечением. Для решения проблемы нужно исправить реестровую ошибку - подготовить межевой план на уточнение границ.
  
• исходный земельный участок был образован в результате объединения/раздела, и границы предыдущего участка не сняты с кадастрового учета. Проблема решается с помощью обращения в Росреестр: либо с заявлением на исправление технической ошибки, либо с письмом с просьбой снять с учета исходный земельный участок.
  

Если на исходном земельном участке есть объекты капитального строительства - здания, наземные и надземные сооружения, объекты незавершенного строительства, то при разделе надо учитывать их местоположение.

Нельзя допустить, что здание окажется на двух участках, потому что нарушается принцип единства судьбы объектов недвижимости и земельного участка под ними.

Если у вас в планах разделить земельный участок, проверьте схему планируемого раздела на возможные проблемы. А в случае возникновения трудностей обращайтесь к кадастровому инженеру.