Как работает привязка и отвязка зданий к земельным участкам

Разберем связь объектов капитального строительства и земельных участков, на которых они расположены:

Статья 1 ЗК РФ провозглашает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». По-русски это значит, что у вас должны быть права на участок, на котором расположено ваше здание. Или что нельзя продать здание без передачи прав на земельный участок.

То есть не должно происходить ситуаций, когда здания или сооружения принадлежат одному лицу, а земельный участок под ними — другому.

Если участок, на котором расположено ваше здание, принадлежит Российской Федерации, субъекту или муниципалитету, его нужно выкупить в собственность или взять в аренду. Иначе орган власти через суд будет взыскивать с вас упущенную выгоду за пользование участком. В Москве у ДГИ это повсеместная практика.

Если на одном участке расположены здания в собственности разных лиц, участок нужно оформлять в долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 39.20 ЗК РФ).

Связь между зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства прослеживается в ЕГРН. Например, это видно из выписок.

Мы называем это «матрешка русского кадастра».

Если связи между объектами в ЕГРН нет, возможны отказы в предоставлении участков в аренду или в собственность, или в регистрации сделок купли-продажи, потому что орган власти не видит по документам, что именно это здание расположено именно на этом участке.

И наоборот, если по данным ЕГРН на участке содержатся «чужие» объекты, получается, что на участок возникают права третьих лиц, и эти лишние объекты нужно убирать.

Откуда появляются такие проблемы: в основном из-за того, что большая часть объектов передана в ЕГРН по данным БТИ до 2013 года, без определения координат и без указания связи с землей. Реже — из-за неправильного определения координат объектов кадастровыми инженерами.

Оговорка — если на участке располагается подземное линейное сооружение, например, водопровод, у собственника водопровода не обязательно должны быть права на участок. В некоторых случаях даже сервитуты не требуются.

Есть три основных варианта:

Вариант через обращение в Росреестр дешевле остальных — не нужно платить кадастровым инженерам за документы.

Реалистичные сроки в Москве или Московской области: 1.5−2 месяца. Потому что Росреестр в таких случаях делает запросы в БТИ и дожидается ответа.

Минусы, кроме сроков, что обращения не всегда помогают, обычно шансы на успех 70−75%.

Технический план для «привязки» (внесения координат в ЕГРН) делает кадастровый инженер.

Обычно подготовка документов и первичное их рассмотрение в Росреестре занимает 3−4 недели.

Плюсы: если технический план проходит учет, у здания будут координаты в ЕГРН и проблема связи здания и земли решена надолго.

Минусы: при проверке технического плана Росреестр может смотреть не только на координаты. Например, в Москве регистраторы отправляют запросы в Госинспекцию по недвижимости, смотрят на «красные линии» на поэтажных планах и могут приостановить заявление из-за несогласованной перепланировки.

Межевой план тоже готовит кадастровый инженер.

Сроки могут быть и небольшие в 2−3 недели, если нет согласования границ, и несколько месяцев, если границы нужно согласовывать.

Плюсы: по практике в Москве и Московской области для межевых планов у Росреестра меньше причин для приостановления. При этом задача установления связи участка и зданий на нем решается.

Иногда нужна не «привязка», а «отвязка». Чаще всего нужно «отвязать» либо снесенное здание, либо чужие объекты, которые каким-то образом оказались в выписке из ЕГРН на ваш участок.

На снесенные объекты нужно сделать акты обследования для снятия с кадастрового учета. Делает опять кадастровый инженер. Сдаем в Росреестр, Росреестр снимает объект.

Проблемы: если на здание не зарегистрировано право собственности, подавать документы в Росреестр должен собственник участка. Если на участок нет прав, или участок в аренде, подавать документы должен орган власти. А орган власти будет разбираться, что за здание такое, почему его нет. 

Если на снесенном здании есть отметка о том, что это бесхозяйный объект — подает документы в Росреестр тоже орган власти.

С чужими объектами сложнее. В Москве чаще всего это небольшие пересечения с ранее учтенными зданиями, которые «залетели» на участок по неправильным координатам из адресного реестра.

Первый способ убрать связь с такими объектами — обращение в Росреестр. Проблема в том, что довольно часто Росреестр отказывается убирать связь, особенно если у «чужих» зданий есть координаты, которые пересекают участок.

Другая проблема с обращениями — через какое-то время связь между «чужим» зданием и участком может появиться снова.

Другой способ — технический план на изменение координат чужого здания. Проблема в том, что подать документы в Росреестр может только собственник этого здания. То есть нужно его найти и договориться.

Третий способ — решить проблему через землю. Или через изменение границ участка, возможно даже перераспределение или раздел, или через реестровую ошибку. Зависит от конкретной ситуации.