Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Как правильно рассчитать площадь здания
Алексей Кораблин
Учредитель
При согласовании строительства, проектировании, постановке на кадастровый учет и эксплуатации здания площадь нужно считать по-разному. В этом путаются даже профессиональные участники рынка. Так, мы постоянно объясняем клиентам, почему площадь помещений в здании отличается от суммарной поэтажной или общей.
Статья актуальна для застройщиков нежилых зданий и многоквартирных домов в Москве. Но принципы расчета площадей также можно использовать для индивидуальных жилых домов.
Рассмотрим пример здания с подвалом, двумя этажами и эксплуатируемой кровлей. На нем покажем, как рассчитываются разные виды площадей:
1
Суммарная поэтажная (СПП в ГНС).
2
Общая.
3
Площадь помещений.
1. Суммарная поэтажная площадь здания (СПП в ГНС)
Площадь всех наземных этажей в габаритах наружных стен по внешнему обмеру.
Определение содержится в п. 1.4.3.2 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и методических рекомендациях Архсовета Москвы.
Этот показатель используют для расчета предельной плотности застройки участка в Москве. Его можно увидеть в ГПЗУ.
Что учитывают при подсчете:
1
Площади внешних и внутренних стен, перегородок.
2
Площади балконов, лоджий, галерей и веранд.
3
Площади мансардных и технических этажей (без понижающих коэффициентов).
Что не учитывают:
1
Площадь подземных этажей.
2
Площади террас и эксплуатируемой кровли. Прямо это не прописано, но в Правилах ПЗЗ их нет.
Площадь многосветных помещений, лифтовых шахт и вентшахт следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа. С 04.06.2025 это официально закреплено в ПЗЗ.
Для нашего здания площадь в ГНС выглядит так, без подвала и эксплуатируемой кровли:
Важная ремарка из 1299-ПП: если ТЭПы (параметры для территориальной зоны) установлены в ПЗЗ, в ППТ или на ГЗК до 04.06.2025, лифтовые шахты и вентшахты включаются в ГНС на каждом этаже. В этом случае не включаются в ГНС только проемы в перекрытиях площадью больше 36 кв. м.
Подсчет ГНС до 04.06.2025
Подсчет ГНС после 04.06.2025
Позиция Москомархитектуры о том, что считать габаритами наружных стен:
1
Площадки для наружных блоков кондиционеров — включаются в ГНС, если расположены на монолитной плите перекрытия, и не включаются, если расположены на сетке или решетке.
2
Внешние отдельно стоящие колонны — не включаются в ГНС.
3
Технические помещения ниже 1.80 м в ГНС не включаются, от 1.80 м и выше — включаются.
4
Выступающие декоративные элементы фасада на всю высоту этажа: пилястры, русты — включаются в ГНС.
Колонны и площадка на решетке — не в ГНС.
Пилястры — в ГНС.
Пилястры — в ГНС.
Кроме того, с 04.06.2025 для согласования АГР, высокополигональных и низкополигональных моделей нужно отдельно высчитывать жилую и нежилую наземные площади.
Если для нежилых зданий все понятно — вся наземная площадь нежилая, то с многоквартирными домами нужно разобраться.
К нежилой наземной площади многоквартирного дома относятся:
1
Коммерческие помещения.
2
Рампы, въезды в паркинг.
3
Технические помещения и помещения общего пользования (лестницы, коридоры), предназначенные только для обслуживания нежилой части, без доступа в жилую часть.
К жилой наземной площади многоквартирного дома относятся:
1
Жилые этажи.
2
Технические этажи между жилыми этажами, верхний технический этаж.
3
Места общего пользования с доступом в жилую зону: холлы, лифтовые холлы и лестницы жилой части.
4
Помещения инфраструктуры для жителей: колясочные, лапомойки, туалеты на первых этажах.
Если на этаже есть и нежилая, и жилая часть, граница между ними должна проходить по середине стены или перегородки.
На примере первого этажа многоквартирного дома:
Лифты в площади, потому что это первый (самый нижний наземный) этаж.
- Оранжевым — нежилая площадь.
- Зеленым — жилая (МОП жилой зоны).
Лифты в площади, потому что это первый (самый нижний наземный) этаж.
Еще несколько нюансов расчета СПП в ГНС по итогам практики Москомархитектуры за лето и осень 2025 года:
1
Площадь антресолей входит в СПП ГНС. Считаем ее как полноценный этаж. Если решение ГЗК было до 04.06.2025, исключаем из площади только второй свет больше 36 кв. м. Если ГЗК после 04.06.2025 — исключаем весь второй свет.
2
Пандус паркинга считаем в ГНС. Относим его частично к подземной, частично к наземной площади. Граница между подземной и наземной должна быть не условная, а физическая. Обычно это граница пожарного отсека.
2. Общая площадь здания
Сумма площадей всех этажей здания, определенная на уровне пола по внутренним поверхностям наружных стен.
Определение содержится в приложениях А к СП 118.13 330.2022 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» и СП 54.13 330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».
Общую площадь используют в проектировании и для получения разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию.
Ее также применяют для подготовки технического плана здания и кадастрового учета (п. 5 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).
Особенности подсчета:
1
В общую площадь здания входят площади всех этажей по внутренним поверхностям наружных стен. То есть не только комнаты, но и внутренние стены, перегородки и колонны.
2
Площади лифтовых шахт, многосветных помещений учитывают только в уровне нижнего этажа (на уровне пола). Второй свет не считаем.
3
Общая площадь здания может быть больше суммарной поэтажной (в ГНС), если у здания есть подземные этажи.
4
Общая площадь здания больше площади всех помещений, потому что учитываются перегородки между комнатами. Исключение: здание без колонн, стен и перегородок внутри, например склад.
5
Площадь мансардного этажа определяют с учетом угла наклона мансарды и высоты потолков.
Что учитывают при подсчете:
1
Площадь подземных этажей (в суммарную поэтажную — нет).
2
Площадь эксплуатируемой кровли (в суммарную поэтажную — нет).
3
Площадь технических этажей с высотой потолка выше 1,80 м.
4
Площади антресолей, галерей, переходов в другие здания, тамбуров, рамп.
5
Площади внутренних стен и перегородок.
6
Площади лестничных площадок и ступеней.
7
Площади балконов, веранд, террас (без понижающих коэффициентов).
Что не учитывают:
1
Площади подполья, технических пространств с высотой потолка ниже 1,80 м.
2
Площади чердака и технического чердака.
3
Площади венткамер и построек на не эксплуатируемой кровле, например машинных отделений, если они занимают менее 15% кровли. Если занимают больше — это должен быть полноценный этаж.
Для нашего здания в общую площадь, в отличие от суммарной поэтажной, войдут подвал и эксплуатируемая кровля, но наружные стены не учитываем.
Обратите внимание, что шахта лифта посчитана только в подвале.
3. Площадь помещений в здании
Определяется по внутренним поверхностям стен и перегородок помещения.
Площадь помещений, как и общую, используют в проектировании и кадастровом учете.
Определение содержится в приложениях, А к СП 118.13 330.2022 и СП 54.13 330.2022, в п. 11, 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приказа № П/0393.
Особенности подсчета:
1
Площадь всех помещений в здании почти всегда меньше общей площади здания. Все потому, что в общую площадь здания входят перегородки между комнатами, а в общую площадь помещений — нет. Единственное исключение: здание без стен и перегородок внутри (склад).
2
Правила определения площади жилых и нежилых помещений отличаются. Но важно, что для проектирования, кадастрового учета и регистрации прав сейчас не используют понижающие коэффициенты (для балконов — 0,3 и т. д.). Балконы, лоджии, веранды, террасы включают в площадь помещения полностью и без понижающих коэффициентов или не считают вообще.
3
Все, что не входит в площадь здания, также не считают в площадь помещений: технические пространства, чердаки, надстройки на не эксплуатируемой кровле.
Что учитывают в площадь нежилых помещений:
1
Площади галерей, переходов в другие здания, тамбуров.
2
Площадь эксплуатируемой кровли.
3
Площади балконов, веранд, террас (без понижающих коэффициентов)
4
Площади лестничных площадок и ступеней.
В площадь жилых помещений (квартир) входят все комнаты, кроме балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли.
Для нашего здания площадь помещений выглядит следующим образом.
Эксплуатируемая кровля и шахта лифта входят в площадь помещений, но внутренние стены и колонны — нет.
Откуда пошла неразбериха с общей площадью здания и площадью помещений
БТИ по Инструкции № 37 О проведении учета жилищного фонда определяло площадь здания как сумму площадей помещений в здании, без площадей стен и перегородок. Так же делало большинство кадастровых инженеров до 01.01.2017, когда вступил в силу Приказ Минэкономразвития № 90.
Поэтому площадь большинства зданий, учтенных в ЕГРН до 2017 года, рассчитана как сумма площадей помещений в них.
До реконструкции таких зданий их площадь в ЕГРН так и будет посчитана по-старому. Но при проектировании новых зданий нужно считать уже по актуальным требованиям.
Та же проблема с понижающими коэффициентами для балконов, лоджий, веранд и террас: они упоминались в 37-й инструкции и использовались БТИ. В общую площадь квартир для регистрации прав их уже тогда не включали, но при проектировании новых домов площади могли рассчитать с коэффициентами.
Сейчас при проектировании площади балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли нужно считать в составе площади помещения без понижающих коэффициентов.
При кадастровом учете и регистрации прав в общую площадь квартир они не входят, а в общую площадь нежилых помещений их нужно считать без понижающих коэффициентов.
Коэффициенты остались в Приказе Минстроя от 25.11.2016 № 854/пр, но для расчета общей приведенной площади (не просто общей площади). Об этом рассказывали в статье про коэффициенты.
Площади "за итогом"
Есть еще одна хроническая проблема: площади «за итогом» или «помещения не входящие в общую площадь».
Обычно это учтенные в БТИ тамбуры, чердаки или эксплуатируемая кровля. Нормативного регулирования для таких случаев нет, даже в 37-й инструкции. Это просто сложившаяся в Москве практика учета таких комнат до 2013 года.
Пример экспликации БТИ с тамбуром "за итогом"
Пример экспликации БТИ с чердаком, "не входящим в общую площадь"
Проблема в том, что площадь таких помещений не попадала в общую площадь здания, а сейчас в ЕГРН мы должны учитывать их в площади здания или площади помещения. Получается, что при подготовке технического плана на какой-то «старый» объект его площадь увеличивается из-за изменения методики расчета.
Тут у Росреестра возникают вопросы и получается патовая ситуация: если площадь поменять, Росреестр требует обоснование, почему раньше эти тамбуры или чердаки не были в общей площади объекта (а обоснования нет), а если площадь не поменять, Росреестр приостанавливает учет, потому что тамбуры и чердаки отображены на планах, но не учтены в площади.
Готового решения в этом случае нет, каждый раз оно индивидуальное. Но если вы оформляете реконструкцию такого объекта, обязательно посчитайте все, что было в БТИ за итогом, в площадь нового объекта.
Итого
Суммарная поэтажная площадь здания (СПП в ГНС), общая площадь здания и площадь всех помещений в здании для большинства зданий — разные, и это нормально.
На этапе согласований строительства и проектирования важно определиться, какой вид площади использовать и как правильно его рассчитать. Иначе эта проблема появится при подготовке технического плана и придется менять всю разрешительную документацию. Особенно, если на участке есть здания, площадь которых посчитана до 2017 года.
Если вы не можете решить, как правильно определить площадь объекта — готовы помочь.
Если вам нужен аудит проектной документации, проверка обводок или технические планы для ввода зданий в эксплуатацию, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.