Как правильно рассчитать площадь здания

Алексей Кораблин

Учредитель

При согласовании строительства, проектировании, постановке на кадастровый учет и эксплуатации здания площадь нужно считать по-разному. В этом путаются даже профессиональные участники рынка. Так, мы постоянно объясняем клиентам, почему площадь помещений в здании отличается от суммарной поэтажной или общей.

Статья актуальна для застройщиков нежилых зданий и многоквартирных домов в Москве. Но принципы расчета площадей также можно использовать для индивидуальных жилых домов.

Рассмотрим пример здания с подвалом, двумя этажами и эксплуатируемой кровлей. На нем покажем, как рассчитываются разные виды площадей:

Суммарная поэтажная (СПП в ГНС).
Общая.
Площадь помещений.

1. Суммарная поэтажная площадь здания (СПП в ГНС)

Площадь всех наземных этажей в габаритах наружных стен по внешнему обмеру.

Определение содержится в п. 1.4.3.2 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и методических рекомендациях Архсовета Москвы.

Этот показатель используют для расчета предельной плотности застройки участка в Москве. Его можно увидеть в ГПЗУ.

Что учитывают при подсчете:

Площади внешних и внутренних стен, перегородок.
Площади балконов, лоджий, галерей и веранд.
Площади мансардных и технических этажей (без понижающих коэффициентов).

Что не учитывают:

Площадь подземных этажей.
Площади террас и эксплуатируемой кровли. Прямо это не прописано, но в Правилах ПЗЗ их нет.

Площадь многосветных помещений, лифтовых шахт и вентшахт следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа. С 04.06.2025 это официально закреплено в ПЗЗ.

Для нашего здания площадь в ГНС без подвала и эксплуатируемой кровли выглядит так:

2. Общая площадь здания

Сумма площадей всех этажей здания, определенная на уровне пола по внутренним поверхностям наружных стен.

Определение содержится в приложениях А к СП 118.13 330.2022 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» и СП 54.13 330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».

Общую площадь используют в проектировании и для получения разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию.

Ее также применяют для подготовки технического плана здания и кадастрового учета (п. 5 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).

Особенности подсчета:

В общую площадь здания входят площади всех этажей по внутренним поверхностям наружных стен. То есть не только комнаты, но и внутренние стены, перегородки и колонны.
Площади лифтовых шахт, многосветных помещений учитывают только в уровне нижнего этажа (на уровне пола). Второй свет не считаем.
Общая площадь здания может быть больше суммарной поэтажной (в ГНС), если у здания есть подземные этажи.
Общая площадь здания больше площади всех помещений, потому что учитываются перегородки между комнатами. Исключение: здание без колонн, стен и перегородок внутри, например склад.
Площадь мансардного этажа определяют с учетом угла наклона мансарды и высоты потолков.

Что учитывают при подсчете:

Площадь подземных этажей (в суммарную поэтажную — нет).
Площадь эксплуатируемой кровли (в суммарную поэтажную — нет).
Площадь технических этажей с высотой потолка выше 1,80 м.
Площади антресолей, галерей, переходов в другие здания, тамбуров, рамп.
Площади внутренних стен и перегородок.
Площади лестничных площадок и ступеней.
Площади балконов, веранд, террас (без понижающих коэффициентов).

Исключение: наружные балконы входят в общую площадь нежилого здания для проектирования по СП 118.13330.2022, но для кадастрового учета и регистрации — нет (Приказ № П/0393).

В общую площадь многоквартирного или жилого дома площадь наружных балконов входит всегда.

Что не учитывают:

Площади подполья, технических пространств с высотой потолка ниже 1,80 м.
Площади чердака и технического чердака.
Площади венткамер и построек на не эксплуатируемой кровле, например машинных отделений, если они занимают менее 15% кровли. Если занимают больше — это должен быть полноценный этаж.

Для нашего здания в общую площадь, в отличие от суммарной поэтажной, войдут подвал и эксплуатируемая кровля, но наружные стены не учитываем.

Обратите внимание, что шахта лифта посчитана только в подвале

3. Площадь помещений в здании

Определяется по внутренним поверхностям стен и перегородок помещения.

Площадь помещений, как и общую, используют в проектировании и кадастровом учете.

Определение содержится в приложениях А к СП 118.13 330.2022 и СП 54.13 330.2022, в п. 11, 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приказа № П/0393.

Особенности подсчета:

Площадь всех помещений в здании почти всегда меньше общей площади здания. Все потому, что в общую площадь здания входят перегородки между комнатами, а в общую площадь помещений — нет. Единственное исключение: здание без стен и перегородок внутри (склад).
Правила определения площади жилых и нежилых помещений отличаются. Но важно, что для проектирования, кадастрового учета и регистрации прав сейчас не используют понижающие коэффициенты (для балконов — 0,3 и т. д.). Балконы, лоджии, веранды, террасы включают в площадь помещения полностью и без понижающих коэффициентов или не считают вообще.
Все, что не входит в площадь здания, также не считают в площадь помещений: технические пространства, чердаки, надстройки на не эксплуатируемой кровле.

Что учитывают в площадь нежилых помещений:

Площади галерей, переходов в другие здания, тамбуров.
Площадь эксплуатируемой кровли.
Площади балконов, веранд, террас (без понижающих коэффициентов)
Площади лестничных площадок и ступеней.

В площадь жилых помещений (квартир) входят все комнаты, кроме балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли.

Для нашего здания площадь помещений выглядит следующим образом.

Эксплуатируемая кровля и шахта лифта входят в площадь помещений, но внутренние стены и колонны — нет

Откуда пошла неразбериха с общей площадью здания и площадью помещений

БТИ по Инструкции № 37 О проведении учета жилищного фонда определяло площадь здания как сумму площадей помещений в здании, без площадей стен и перегородок. Так же делало большинство кадастровых инженеров до 01.01.2017, когда вступил в силу Приказ Минэкономразвития № 90.

Поэтому площадь большинства зданий, учтенных в ЕГРН до 2017 года, рассчитана как сумма площадей помещений в них.

До реконструкции таких зданий их площадь в ЕГРН так и будет посчитана по-старому. Но при проектировании новых зданий нужно считать уже по актуальным требованиям.

Та же проблема с понижающими коэффициентами для балконов, лоджий, веранд и террас: они упоминались в 37–й инструкции и использовались БТИ. В общую площадь квартир для регистрации прав их уже тогда не включали, но при проектировании новых домов площади могли рассчитать с коэффициентами.

Сейчас при проектировании площади балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли нужно считать в составе площади помещения без понижающих коэффициентов.

При кадастровом учете и регистрации прав в общую площадь квартир они не входят, а в общую площадь нежилых помещений их нужно считать без понижающих коэффициентов.

Коэффициенты остались в Приказе Минстроя от 25.11.2016 № 854/пр, но для расчета общей приведенной площади (не просто общей площади). Об этом рассказывали в статье про коэффициенты.

Итого

Суммарная поэтажная площадь здания (СПП в ГНС), общая площадь здания и площадь всех помещений в здании для большинства зданий — разные, и это нормально.

На этапе согласований строительства и проектирования важно определиться, какой вид площади использовать и как правильно его рассчитать. Иначе эта проблема появится при подготовке технического плана и придется менять всю разрешительную документацию. Особенно, если на участке есть здания, площадь которых посчитана до 2017 года.

Если вы не можете решить, как правильно определить площадь объекта — готовы помочь.

Если вам нужно сделать технические планы для ввода зданий и сетей в эксплуатацию, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.

+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 14, стр. 1, этаж 2