Когда применять коэффициенты для площади балконов, лоджий, веранд и террас

Алексей Кораблин

Учредитель

Последние пару лет застройщики в Москве чаще проектируют жилые комплексы с террасами и продают их по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).

Из-за этого стала актуальна старая проблема. В нормативных актах и сводах правил расчет площадей балконов, лоджий, веранд и террас описан очень запутано. Поэтому к площади по привычке продолжают применять понижающие коэффициенты, хотя этот метод устарел.

В статье разберемся, как правильно считать площади балконов, лоджий, веранд и террас на разных этапах строительства и эксплуатации здания.

Чтобы лучше понять информацию, советуем предварительно прочитать статью про виды площадей.

История вопроса

До 01.01.2013 года инвентаризацией и кадастровым учетом зданий и помещений занималось БТИ. Его сотрудники руководствовались Инструкцией о проведении учета жилищного фонда (37–я инструкция).

При подсчете площади квартир площадь лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых считается с понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Правило 37–й инструкции устарело, но БТИ использует эти коэффициенты до сих пор.

Пример экспликации БТИ с коэффициентами

Отсюда появилась привычка применять понижающие коэффициенты для жилых помещений.

Те же нормы про понижающие коэффициенты были в СНиП 2.08.01–89* «Жилые здания» 1989 года. СНиП действовал до 01.10.2003, но в более новых стандартах про коэффициенты уже ничего не сказано.

Для нежилых помещений не было нормативных документов про понижающие коэффициенты, но иногда их применяли по аналогии с жилыми, например, для апартаментов.

Как сейчас считать площади балконов, лоджий, веранд и террас

Выделим четыре этапа жизни здания:

Согласование предельных параметров строительства (ТЭП).
Проектирование, экспертиза, строительство и ввод в эксплуатацию.
Продажи по договорам долевого участия (ДДУ).
Постановка на кадастровый учет и регистрация прав в ЕГРН.

1. Согласование предельных параметров строительства (ТЭП)

На этом этапе в Москве площадь здания определяется как суммарная поэтажная в габаритах наружных стен (СПП в ГНС). Сейчас в нее входит площадь балконов, лоджий, веранд. Террасы и эксплуатируемая кровля не учитываются.

Понижающие коэффициенты при подсчете площади в ГНС не применяются для жилых и нежилых помещений.

Источники: п. 1.4.3.2 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы

2. Проектирование, экспертиза, строительство и ввод в эксплуатацию

Для этих этапов нужно руководствоваться сводами правил: приложением А к СП 118.13 330.2022 «Общественные здания и сооружения» и приложением А к СП 54.13 330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

В общую площадь здания входят площади балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли без понижающих коэффициентов.

В площадь нежилых помещений тоже входят и тоже без понижающих коэффициентов. Даже если это нежилое помещение в многоквартирном доме.

А вот с квартирами нужно быть внимательнее:

В площадь квартир не входят балконы, лоджии, веранды, террасы, эксплуатируемая кровля (п. А.2.1 приложения А к СП 54.13330.2022).
Но в общую площадь квартир входят балконы, лоджии, веранды, террасы, холодные кладовые и тамбуры.
СП ссылается на утративший силу Приказ Минстроя от 20.12.2016 № 996/пр. В действующем Приказе Минстроя от 04.04.2022 № 239/пр указано, что лоджии, балконы, веранды террасы, холодные кладовые и тамбуры входят в общую площадь квартир (не просто «площадь квартир»).

Выдержка из Приказа Минстроя от 04.04.2022 №239/пр о форме проектной декларации

То есть в проектной документации, заключении экспертизы, разрешении на строительство и разрешении на ввод в эксплуатацию площади балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли:

Входят в общую площадь здания без понижающих коэффициентов,
Входят в площадь нежилых помещений без понижающих коэффициентов.
Не входят в площадь квартир. Совсем.
Входят в общую площадь квартир без понижающих коэффициентов.

3. Продажи по договорам долевого участия (ДДУ)

При продаже нежилых помещений и квартир по ДДУ нужно учитывать три вида площади:

Площадь помещения.
Общая площадь помещения.
Общую приведенную площадь помещения (для жилых).

Понимаем, что названия выглядят одинаково, и в этом проблема.

Площадь помещения рассчитывают по тем же СП 118.13 330.2022 и СП 54.13 330.2022. Для нежилых: вместе с балконами, лоджиями, верандами, террасами и эксплуатируемой кровлей без понижающих коэффициентов. Для квартир: без учета балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли. Полученную площадь (с учетом уточнений после фактических замеров) указывают в техническом плане и выписке из ЕГРН.

Общая площадь помещения рассчитывается по Приказу Минстроя от 04.04.2022 № 239/пр. Для нежилых помещений и квартир: вместе с балконами, лоджиями, верандами, террасами и эксплуатируемой кровлей без понижающих коэффициентов. Именно эта площадь должна быть указана в проектной декларации и в договоре долевого участия (п. 1 ч. 4 ст. 4 214-ФЗ от 30.12.2004).

Общая приведенная площадь жилого помещения рассчитывается по Приказу Минстроя от 25.11.2016 № 854/пр. Сейчас это единственная площадь, где остались понижающие коэффициенты:

Для балконов и террас — 0,3.
Для лоджий — 0,5.
Для веранд понижающих коэффициентов нет, а эксплуатируемая кровля в приказе не упоминается.

Общую приведенную площадь можно указывать в ДДУ и использовать при определении цены договора (ч. 1 ст. 5 214-ФЗ от 30.12.2004).

Для нежилого помещения в проектной декларации и договоре долевого участия должна быть указана только одна площадь: с балконами, лоджиями, верандами, террасами и эксплуатируемой кровлей без понижающих коэффициентов.

Для жилого помещения можно указать три вида площади. Рассмотрим пример квартиры с лоджией и террасой.

Площадь квартиры: 48,0 кв. м
(балконы, лоджии, веранды, террасы не учитываются)

Общая площадь квартиры: 60,0 кв. м
(балконы, лоджии, веранды, террасы учитываются без коэффициентов)

Общая приведенная площадь квартиры: 52,2 кв. м
(балконы, лоджии, веранды, террасы учитываются с понижающими коэффициентами: для балконов и террас — 0,3; для лоджий — 0,5)

4. Постановка на кадастровый учет и регистрация прав в ЕГРН

При кадастровом учете и регистрации прав площадь определяют по Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.

В площадь нежилых помещений входят балконы, лоджии, веранды, террасы и эксплуатируемая кровля без понижающих коэффициентов.
В площадь квартир не входят балконы, лоджии, веранды, террасы и эксплуатируемая кровля.

У квартиры из примера площадь в выписке из ЕГРН равна 48,0 кв. м. Поэтому мы рекомендуем застройщикам указывать в ДДУ три вида площади: площадь помещения, общую и приведенную. Иначе у покупателя в договоре будет 52,2 кв. м, а в выписке из ЕГРН — 48,0 кв. м.

Итого

Площадь нежилых помещений определяют без понижающих коэффициентов. Это значение указывают в документах, начиная с проектной документации и заканчивая выпиской из ЕГРН.
Для квартир понижающие коэффициенты используют только в договорах долевого участия и при техническом учете в БТИ.
В проектной декларации должна быть общая площадь квартиры без понижающих коэффициентов.
Площадь квартиры в выписке из ЕГРН не учитывает балконы, лоджии, веранды, террасы и эксплуатируемую кровлю.
В договоре долевого участия лучше указать все три вида площади: площадь (без балконов, лоджий, веранд, террас), общую (с ними, но без коэффициентов) и приведенную (с коэффициентами).
После регистрации прав квартиру можно поставить на технический учет. В БТИ посчитают площадь с понижающими коэффициентами, но без учета балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли в общей площади квартиры.

Обращайтесь к нам, если нужна консультация по площадям объектов или аудит документации.

Если вам нужно сделать технические планы для ввода зданий и сетей в эксплуатацию, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.

+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 14, стр. 1, этаж 2