Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Как Прекратить в ЕГРН договор аренды, срок которого истек
Маргарита Пинашкина
Менеджер проектов
Казалось бы, что тут сложного — закончился срок действия аренды, значит, запись в ЕГРН уже не действует. Так думают многие арендаторы, да и собственники тоже. Считают, что если между ними документы подписаны и объект передан по акту, то все законные формальности улажены. Но это не так.
Почему запись об аренде остается в ЕГРН
Часто о старом обременении в виде аренды собственник узнает в самый неподходящий момент, например, когда собирается продать недвижимость. Покупатель просит выписку из ЕГРН на объект, а там (вот так сюрприз!) висит обременение в виде аренды, которая была зарегистрирована, скажем, еще в 2000-м на 3 года. Срок давно истек, но запись в ЕГРН актуальна. Почему так происходит?
Причину можно найти в статье 621 ГК РФ:
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
То есть для третьих лиц (в том числе Росреестра) аренда продолжает действовать, пока ни одна из сторон не заявит о ее прекращении.
Что делать собственнику
Если вы обнаружили, что реестре числится просроченная аренда, подайте заявление о прекращении договора аренды в ЕГРН. К заявлению приложите документы, которые подтверждают, что арендатор согласен прекратить обязательство.
Варианты документов:
- Акт приема-передачи помещения — если срок действия договора аренды истек.
- Соглашение сторон — если арендатор съехал до истечения срока.
Если вы подписали это соглашение и просто не подали его на регистрацию, достаточно обратиться в Росреестр с заявлением и приложенными к нему правоустанавливающими документами.
Если соглашения о расторжении нет
Бывает, что арендатор съехал, а соглашение не подписано или утеряно. Тогда применяется статья 610 ГК РФ:
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как действовать:
1
Составьте соглашение и направьте письмом с описью вложения в адрес арендатора.
2
Подождите 3 месяца.
3
Если ответа нет, подайте в Росреестр заявление о прекращении аренды, приложив письмо и опись.
Это не самый быстрый способ, поэтому сначала стоит проверить, не ликвидирован ли арендатор как юридическое лицо.
Если арендатор прекратил свою деятельность как юрлицо
Если арендатор прекратил свою деятельность, можно воспользоваться статьей 419 ГК РФ:
Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора).
В этом случае чтобы снять аренду в ЕГРН, никакой документ к заявлению прикладывать не нужно — росреестр сам запросит данные из Единого государственного реестра юридических лиц и прекратит обременение. Или вы можете самостоятельно приложить выписку из ЕГРЮЛ, получив ее на сайте налоговой.
Если в ЕГРН указан договор субаренды
Возможен такой вариант, когда в выписке из ЕГРН в качестве обременения указан договор субаренды. Собственник при этом может не быть стороной по договору и даже не знать о нем. В таком случае поможет статья 618 ГК РФ:
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Значит, если договор аренды был прекращен, договор субаренды прекращается автоматически. Достаточно обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки по ст. 618 ГК РФ.
Если арендатор стал собственником
Редкий, но возможный вариант развития событий. В этом случае по статье 413 ГК РФ:
Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Примеры таких случаев: бывший арендатор купил помещение у арендодателя, субарендатор стал арендатором или собственником. То есть плательщик арендной платы становится одновременно ее получателем. Такие обременения также можно прекратить по заявлению об исправлении технической ошибки.
Вывод
Помните: у собственника есть не только права, но и обязанности. Так, продавец обязан передать объект покупателю свободным от прав третьих лиц или предупредить его о существующих обременениях (ст. 460 ГК РФ).
Чтобы не столкнуться в последний момент с проблемами, решение которых может затянуться более чем на 4 месяца:
- Регулярно проверяйте свои объекты в ЕГРН.
- Следите за сроками аренды.
- Своевременно подавайте заявления о прекращении договоров.
Если вам нужна помощь с аннулированием записи об аренде в ЕГРН, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.