Прекращение договора аренды, срок которого истек

Чаще всего собственник наталкивается на обременение в виде аренды, о котором он забыл, в самый неподходящий момент, например, при заключении сделки купли-продажи. Покупатель просит выписку из ЕГРН на объект, а там, вот так сюрприз, висит обременение в виде аренды, которая была зарегистрирована еще в 2000 году (к примеру) сроком на 3 года.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) есть несколько статей, которые регламентируют правоотношения между сторонами договора аренды. В соответствии статьей 621 ГК РФ "если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок". Значит, для третьих лиц договор считается действующим до тех пор, пока ни одна из сторон не обратилась с заявлением о прекращении договора аренды.

Иными словами, если вы собственник и внезапно обнаружили, что у вас есть непогашенная аренда, обременяющая объект недвижимости, то вам нужно подать заявление о прекращении договора аренды. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие, что арендатор согласен прекратить обязательство. Если срок действия договора аренды уже истек, то можно приложить акт приема-передачи помещения в двух подлинных экземплярах. Если срок договора аренды еще не истек, а арендатор уже съехал, то документом, подтверждающим прекращение договора аренды будет соглашение сторон.

Хорошо, если вы успели подписать это соглашение и просто не подали его на регистрацию (также необходимо представить два подлинных экземпляра). Тогда вам достаточно обратиться с заявлением в Росреестр с приложением правоустанавливающих документов.

В этом случае мы обращаемся к статье 610 ГК РФ. В ней говорится о том, что "каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок". Нужно составить соглашение и направить письмом с описью вложения в адрес арендатора. Ждете три месяца, и если он не ответил, то обращаетесь в орган, осуществляющий регистрацию прав, с заявлением, к которому прикладываете оригинал письма в адрес арендатора с описью вложения. Не самый быстрый способ в том случае, если у нас срывается заключение сделки.

Поэтому сначала лучше проверить, не ликвидирован ли ваш арендатор как юридическое лицо. В том случае, если арендатор прекратил свою деятельность как юридическое лицо, то можно воспользоваться статьей 419 ГК РФ, которая говорит нам о том, что "обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора)". В этом случае к заявлению о снятии обременения фактически никакого документа не прикладывается, Росреестр заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и на основании вышеуказанной статьи прекращает обременение, или вы можете приложить эту выписку (полученную на сайте налоговой) самостоятельно.

Возможен также такой вариант, когда в выписке из ЕГРН в качестве обременения договор аренды не указан, однако указан договор субаренды. То есть на вашем объекте числится обременение, о котором, при определенном стечении обстоятельств, вы можете ничего не знать: кто субарендатор, где его искать, стороной по договору, как собственник, вы не являетесь. Вы хватаетесь за голову в ужасе от происходящего, однако решение гораздо проще, чем вы можете себе представить. Открываем уже хорошо знакомый нам ГК РФ и ищем статью 618. "Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды". О чем это говорит - если договор аренды, в рамках которого был заключен договор субаренды, был прекращен, то договор субаренды прекращается в соответствии с действием настоящей статьи. То есть собственник может обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки в соответствии с прекращением обязательства в силу ст.618 ГК РФ.

В соответствии со статьей 413 ГК РФ "обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства". В каком же случае этот случай может наступить? Если бывший арендатор становится собственником помещения, ранее арендуемого им у другого лица. Или субарендатор становится арендатором или даже собственником помещения. То есть плательщик арендной платы становится одновременно ее получателем. Такие обременения также могут быть прекращены по заявлению об исправлении технической ошибки на основании действующего законодательства.

В завершении статьи хочется отметить, что у собственника есть не только права, но и обязанности. Одной из обязанностей собственника при совершении сделки купли-продажи является обязанность в передаче объекта покупателю свободным от прав третьих лиц или уведомление покупателя о существующих обременениях (ст. 460 ГК РФ). Поэтому, чтобы не столкнуться в последний момент с проблемами, решение которых может затянуться минимум на 4 месяца, следите за своим объектом и актуальностью записей в ЕГРН относительно обременений, существующих на объекте недвижимого имущества.