Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
На данный момент на сайте проводятся работы по обновлению сайта. Мы становимся ещё лучше для вас! Приносим извинения за временные неудобства.
Связаться с нами:
Что делать если здание выходит за границы участка
Алексей Кораблин
Учредитель
Если здание выходит за пределы земельного участка, это может привести к проблемам. Среди них — сложности с оформлением прав собственности, штрафы и даже снос. Однако это можно исправить.
Как понять, что здание «вылезает» за границы
По нашему опыту, правообладатель чаще всего узнает о проблеме с расположением здания:
- При проведении кадастровых работ по подготовке технического плана здания.
- Глядя на публичную кадастровую карту, где здание выходит за границы земельного участка.
Если вы увидели на публичной кадастровой карте, что контур объекта вышел за пределы участка — это еще не значит, что здание действительно «вылезает» за границы.
Например, в Москве границы земельных участков, образованных до 2007 года, переданы в кадастр декларативно и не всегда соответствуют координатам на местности (мы уже касались этого в статье про уточнение границ участков). Контуры большинства зданий, построенных до 2013 года, тоже переданы в кадастр декларативно — по ситуационному плану масштаба 1:2000 (20 метров в 1 сантиметре). Точность нанесения контуров таких зданий — от 2 до 5 метров, вместо установленных законодательством 0,1 метра.
Поэтому по кадастровой карте не всегда можно достоверно определить, выходит ли здание за границы земли или нет. Чтобы проверить точно, нужно провести геодезическую съемку. Результат покажет, как на самом деле расположен объект.
Решение проблемы
Если вы выявили, что здание выходит за границы участка в ходе кадастровых работ — скорее всего, так оно и есть. Но если вы не очень доверяете вашим кадастровым инженерам, то можете провести контрольную геодезическую съемку силами другой организации.
В случае, когда геодезическая съемка подтвердила ваши опасения и объект действительно частично «вылезает» — нужно исправлять эту ошибку. Есть два основных способа:
1
Уточнение границ участка (исправление ошибки в местоположении границ).
2
Оформление в аренду или собственность территории, на которую «вылезает» здание.
Способ 1. Уточнение границ земельного участка
Подойдет, если:
- фактические границы участка не совпадают с его границами в ЕГРН (кадастре);
- у вас есть документы, подтверждающие, что именно такие границы были при образовании участка или последние 15 лет.
Этот способ не работает в Москве из-за того, что участки в Москве можно уточнить только «точка в точку».
Для уточнения границ кадастровый инженер готовит межевой план по уточнению участка. После этого необходимо согласовать границы с собственниками смежных участков и подать межевой план в Росреестр.
Пример исправления: зеленая заливка — изменение границы, красный контур — расположение здания.
Способ 2. Оформление в аренду или собственность территории, на которую «вылезает» здание
Оформление происходит одним из двух вариантов:
- через образование рядом второго земельного участка;
- через перераспределение исходного с землями неразграниченной государственной или муниципальной собственности (так называемая «прирезка»).
Если здание пересекает смежный участок, находящийся в собственности или аренде, провести перераспределение участков можно только по согласию всех собственников.
Чтобы образовать второй участок или перераспределить исходный с землями неразграниченной государственной или муниципальной собственности, кадастровый инженер готовит схему расположения. Орган местного самоуправления (в Москве — ДГИ) утверждает эту схему. На основании распоряжения об утверждении кадастровый инженер готовит межевой план для образования участка. Затем на образованный участок нужно оформить земельные отношения.
Итого
В нашей практике мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда на публичной кадастровой карте объект выходит за пределы земельного участка, что подтверждается на местности примерно в половине случаев. Решить проблему сложно и долго, но реально. Проще, если здание «вылезает» на неразграниченные земли, а не на соседний участок.
Чтобы не сталкиваться с этой проблемой с новыми объектами, обязательно проверяйте границы участка перед началом строительства. Для этого нужно до начала стройки вынести на местности точки земельного участка, чтобы упростить дальнейшую привязку объекта к земле. Потратив на вынос несколько тысяч рублей, вы исключите риск потери миллионов из-за неправильного расположения здания.
Если у вас проблемы со зданием, которое выходит за границы участка, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.