Что делать если здание выходит за границы участка

По нашему опыту, правообладатель чаще всего узнает о проблеме с расположением здания:

• При проведении кадастровых работ по подготовке технического плана здания.
• Глядя на публичную кадастровую карту, где границы его здания выходят за границы земельного участка.

В Москве, например, границы земельных участков, образованных до 2007 года, переданы в кадастр декларативно, и не всегда соответствуют границе участка на местности (мы уже касались этого в статье про уточнение границ участков). И контуры большинства зданий, построенных до 2013 года, тоже переданы в кадастр декларативно, по ситуационному плану масштаба 1:2000 (20 метров в 1 сантиметре). Точность нанесения контуров таких зданий - 2-5 метров вместо установленных законодательством 0.1 метра.

Поэтому, если на публичной кадастровой карте ваше здание выходит за пределы участка, это не значит, что так на самом деле. Чтобы проверить, нужно провести геодезическую съемку. Результат съемки покажет, как на самом деле расположено здание.

Если вы выявили, что здание выходит за границы участка в ходе кадастровых работ, скорее всего, так оно и есть. Но если вы не очень доверяете вашим кадастровым инженерам, можете обратиться в другую организацию для контрольной геодезической съемки.

Если геодезическая съемка подтвердила ваши опасения, и здание действительно частично находится за пределами участка, нужно исправлять эту ошибку. Есть два основных способа:

1. Уточнение границ участка - исправление ошибки в местоположении границ.
2. Оформление в аренду или собственность территории, на которую "вылезает" здание.

Уточнение границ участка подойдет, если фактические границы участка не совпадают с его границами в ЕГРН (кадастре), и если у вас есть документы, подтверждающие. что именно такие границы были у участка при его образовании или последние 15 лет.

Этот способ не работает в Москве из-за того, что участки в Москве можно уточнить только "точка в точку".

Для уточнения границ кадастровый инженер готовит межевой план, затем нужно согласовать границы участка с соседями и сдать межевой план в Росреестр.

Оформление в аренду или собственность территории, на которую здание "вылезает", происходит через образование рядом второго земельного участка или перераспределения исходного участка с землями неразграниченной государственной или муниципальной собственности (так называемая "прирезка").

Для образования или перераспределения с землями неразграниченной государственной или муниципальной собственности кадастровый инженер готовит схему расположения. Орган местного самоуправления (в Москве - ДГИ) утверждает эту схему. На основании распоряжения об утверждении кадастровый инженер готовит межевой план для образования участка. Затем на образованный участок нужно оформить земельные отношения.

В нашей практике, факт выхода здания за границы участка, когда это видно на публичной кадастровой карте, подтверждается на местности примерно в половине случаев. Решить проблему сложно и долго, но реально. Проще, если здание вылезает на неразграниченные земли, чем на соседний участок.

Чтобы не сталкиваться с этой проблемой с новыми объектами, обязательно проверяйте границы участка перед началом строительства здания. Для этого нужно до начала стройки вынести на местности точки земельного участка. Потратив на вынос несколько тысяч рублей, вы исключите риск потери миллионов из-за неправильного расположения здания.