Как в Москве происходит постановка на кадастровый учет и регистрация прав при вводе объекта в эксплуатацию

Алексей Кораблин
Учредитель
Нас периодически спрашивают, что делать с техническими планами для ввода объектов в эксплуатацию, куда их подавать, когда, и кто и как будет их проверять. Действительно, в Москве, как всегда, с этим свои особенности. Расскажем, как работает постановка построенных объектов на кадастровый учет и регистрация прав на них.
Порядок рассмотрения технических планов при вводе объекта в эксплуатацию в Москве:
  • 1
    Подача документов в Мосгосстройнадзор (МГСН)
    После завершения строительства застройщик подает технические планы в Мосгосстройнадзор вместе с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
  • 2
    Предварительная проверка в Росреестре
    После получения заявления Мосгосстройнадзор в течение 1-2 рабочих дней направляет технические планы на "предварительную проверку" в Росреестр — в так называемый "тестовый контур". Эта проверка не предусмотрена федеральным законодательством, но проводится на основании соглашения между Мосгосстройнадзором и Управлением Росреестра по Москве.
  • 3
    Результаты предварительной проверки
    Росреестр в течение 3 рабочих дней выносит решение по результатам предварительной проверки.

    Если решение положительное, Росреестр отправляет информацию об этом в Мосгосстройнадзор.

    Если же у Росреестра есть замечания, он отправляет их в Мосгосстройнадзор через систему межведомственного взаимодействия, а кадастровый инженер в течение суток получает копию на электронную почту, указанную в техническом плане.

    О проблемах предварительной проверки напишем отдельно ближе к концу статьи.
  • 4
    Результаты предварительной проверки
    Если Росреестр при предварительной проверке выносит замечания, Мосгосстройнадзор отказывает в выдаче разрешение на ввод и в течение 1-2 дней перенаправляет замечания заказчику. После этого застройщику необходимо повторно подать в МГСН документы.
  • 5
    Окончательное решение МГСН
    Если Росреестр выносит положительное решение, МГСН выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если конечно у МГСН нет своих замечаний к заявке на ввод, например, к документам о выполнении технических условий).
  • 6
    Постановка на кадастровый учет и регистрация прав
    После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Мосгосстройнадзор в течение 1-3 рабочих дней передает технические планы в Росреестр. Росреестр рассматривает заявление 5 рабочих дней, если заявление подано только на кадастровый учет, или 10 рабочих дней, если заявление подано на кадастровый учет и регистрацию прав. Результатом положительного рассмотрения заявлений будет выписка из ЕГРН.

Иногда несмотря на положительный результат предварительной проверки Росреестр приостанавливает официальные заявления на кадастровый учет и регистрацию. В этом случае Мосгосстройнадзору придет уже официальные решение о приостановлении. Мосгосстройнадзор направит это решение застройщику. Дополнительные документы для устранения причин приостановления нужно сдавать через Мосгосстройнадзор, сдать их напрямую в Росреестр нельзя.

Для некоторых объектов при вводе в эксплуатацию можно подавать заявление сразу и на кадастровый учет, и на регистрацию прав.
Нельзя подавать на регистрацию прав, если:
  • 1
    Помещения в объекте продавались по договорам долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ от 30.12.2004).
  • 2

    Объект возводили по инвестиционному контракту и нет акта реализации.
  • 3
    Объект возводится для нескольких собственников, и между ними еще не заключено соглашение о распределении построенных площадей.
Остальные объекты (чаще всего это нежилые здания с одним правообладателем) Мосгосстройнадзор может сразу подать в Росреестр с заявлением на кадастровый учет и регистрацию. Но для этого уже к заявке на ввод в эксплуатацию застройщик должен приложить:
  • 1

    Квитанции об оплате госпошлин.
  • 2

    Согласие застройщика на государственную регистрацию прав на объект.
  • 3
    Другие документы для регистрации прав, например, правила доверительного управления, лицензия УК и выписка из реестра ПИФ, если регистрация прав происходит на ПИФ.

Если не приложить эти документы к заявлению на ввод в эксплуатацию сразу, МГСН не сможет присоединить их к заявке позже и будет вынужден подать заявление только на кадастровый учет. Заявление на регистрацию прав в этом случае застройщику нужно будет подать отдельно, уже после кадастрового учета.

Проблемы "тестового контура" и предварительной проверки.

Предварительная проверка технических планов действует с 2017 года. Официально после ее введения радикально уменьшилось число отказов и приостановлений при кадастровом учете введенных объектов. Реальность такова, что теперь все они случаются на этапе предварительной проверки.

Основная проблема в том, что так как сама процедура не предусмотрена законом, решения по предварительной проверке вроде как носят рекомендательный характер. При этом обжаловать решение Росреестра нельзя, а Мосгосстройнадзор без положительного ответа Росреестра на введет объект в эксплуатацию.

Кроме того, замечания по результатам предварительной проверки приходят анонимно, и кадастровый инженер не может пояснить свои действия регистратору или записаться на личный прием в Росреестр.

Тем не менее, в некоторых случаях органам власти удается найти компромисс, например, для значимых городских объектов (школы, детские сады, церкви и т.п.) создаются рабочие группы, в рамках которых специалисты Росреестра участвуют в видеоконференциях и обсуждают причины приостановки регистрации объектов, что помогает быстрее решать проблемы.

Обращаем внимание, под “предварительной проверкой” речь идет не о проверке xml-схемы технического плана в личном кабинете кадастрового инженера, а именно проверкой технического плана сотрудниками Росреестр до его официальной подачи.

Процедура постановки на кадастровый учет и регистрации прав при вводе объекта в эксплуатацию в Москве — многоступенчатый процесс с участием Мосгосстройнадзора, Росреестра и других органов. Несмотря на наличие предварительной проверки, на которую нельзя повлиять напрямую, понимание всех этапов и тщательная подготовка документов помогут минимизировать риски задержек и отказов. Если вам нужна помощь на любом из этих этапов, наши специалисты готовы оказать квалифицированную поддержку.
Если вам нужно подготовить технические планы для ввода объектов в эксплуатацию,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru
г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 14, стр. 1, этаж 2