Пересечение земельных участков с улично-дорожной сетью (УДС) Москвы

Все земельные участки улично-дорожной сети города Москвы (земельные участки УДС) были поставлены одновременно в рамках исполнения Закона города Москвы от 21.03.2007 № 8 «О Перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы».

Таким способом город обозначил границы земельных участков УДС и обезопасил себя от возможного захвата земельных участков и самовольного строительства на земельных участках общего пользования.

Однако, при одновременном внесении данных в кадастр недвижимости о земельных участках УДС никаких геодезических работ не проводилось. Земельные участки УДС были поставлены на кадастровый учет по красным линиям регулирования застройки, которые, в свою очередь, были нанесены по планшетам-подложке Мосгоргеотреста, чаще всего масштаба 1:2000.

При этом не были учтены границы земельных участков, которые уже стояли на кадастровом учете.

Таким образом получилось, что где-то земельные участки УДС полностью «наложились» на границы существующих участков (чаще всего участки под АЗС, участки транспортной инфраструктуры), а где-то получилось только частичное пересечение границ участков с участками УДС (это участки, которые примыкают к УДС).

В настоящее время частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что не допускается пересечение границ земельных участков. Это значит, что вы не сможете распоряжаться участком, который пересекает участок УДС: уточнить границы, заложить, продать - до тех пор, пока не устраните пересечение.

Чтобы проверить, не пересекает ли ваш земельный участок границы УДС, зайдите на публичную кадастровую карту и кликните по своему участку. Если в левом верхнем окне высветиться два участка, пересечение есть.

Однако есть ряд неприятных особенностей, которые необходимо учесть, если при уточнении границ устраняется пересечение с земельным участком УДС.

Во-первых, обязательно придется получить согласие города на уточнение границ участка. В настоящее время функции распоряжения городскими земельными участками осуществляет Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).

ДГИ должен подготовить Распоряжение об уточнении границ земельного участка. Обращаться за таким распоряжением следует в электронном виде через портал mos.ru по услуге «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

В распоряжении ДГИ определит, за счет чьих границ будет происходить устранение пересечения: за счет уменьшения площади земельного участка УДС или за счет уменьшения площади вашего участка).

ДГИ очень внимательно относится к земельным участкам УДС и подозрительно воспринимает любые попытки получить земельные участки общего пользования.

Скорее всего, устранять пересечение с земельным участком УДС придется за счет уменьшения площади вашего земельного участка.

Уменьшение земельного участка УДС возможно только, если есть веская причина для этого. К примеру, на месте пересечения участков находится ваш объект капитального строительства.

Во-вторых, необходимо убедить Росреестр в обязательности внесения изменений в ЕГРН с изменением конфигурации и площади вашего земельного участка.

Если ДГИ решит, что пересечение с земельным участком УДС нужно устранять за счет вашего участка, то у участка изменяется площадь и меняется конфигурация. Следовательно, граница участка и площадь будут отличаться от правоустанавливающих документов. А это уже причина для приостановления кадастрового учета изменений в Росреестре (нарушение требований части 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Нужно доказать Росреестру, что иного способа разрешения ситуации, кроме как отрезать часть участка, нет. Для этого необходимо будет подготовить отдельный межевой план для ДГИ, где «режутся границы УДС», вопреки выданному Распоряжению об уточнении. ДГИ, естественно, не согласует такой межевой план и не подпишет акты согласования. В ответ ДГИ выдаст отказ в согласовании границ, где напишет, что подобное изменение границ нарушает права и законные интересы города Москвы.

Такой отказ будет считаться для Росреестра обоснованием для внесения изменений в сведения ЕГРН.

Примеры Чертежей в межевой плане. Слева - отказной вариант, режем земельный участок УДС, справа - вариант для Росреестра (обе картинки кликабельны).

Подготовка дополнительного межевого плана только лишь для получения отказа увеличивает стоимость и сроки кадастровых работ.

В третьих, велика вероятность решения вопроса в судебном порядке. Если вы не согласны с тем, что изменяются границы вашего земельного участка и уменьшается его площадь, то придется обращаться в суд. ДГИ не подпишет акты согласования, где меняются границы земельного участка УДС, а без подписанных актов согласования не пройдет кадастровый учет.

Тогда возникает земельной спор, который решить может только суд (статья 64 Земельного кодекса РФ).

Вы можете подготовить координаты вашего земельного участка в специальном формате QNT и обратиться в ДГИ, чтобы они в рамках выполнения Постановления правительства № 118-ПП от 12.04.2011 «О мерах по устранению пересечений границ земельных участков, ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости, с границами земельных участков улично-дорожной сети города Москвы» передали эти координаты в Росреестр.

Росреестр должен по данным координатам вырезать в границах УДС «дырку» под ваш участок и таким образом пересечение будет устранено.

На практике, к сожалению, данный способ почти не работает, а временные издержки на передачу данных из ДГИ в Росреестр и принятие решения могут занимать до полугода.

Мы обладаем опытом успешного решения подобных задач, знакомы с данной проблематикой и готовы помочь вам с решением самых трудных ситуаций.