Как внести в ЕГРН изменения после сноса части объекта

В статье пойдет речь именно о сносе части объекта недвижимости: пристройки, надстройки, отдельных комнат. Если сносится весь объект, внести сведения в ЕГРН достаточно просто: кадастровый инженер готовит акт обследования, правообладатель или орган власти подает документы в Росреестр, и тот снимает объект с кадастрового учета и прекращает права.

В Москве Госинспекция по недвижимости (ГИН) активно выявляет самовольные постройки. Сейчас эта практика распространяется на многие регионы. Часто собственники, опасаясь штрафов или судов, самостоятельно сносят эти объекты. Однако, после сноса они сталкиваются с проблемой: внесение изменений в ЕГРН оказывается не таким простым, как кажется на первый взгляд и занимает месяцы и годы. Инспекторы ГИН нередко утверждают, что для внесения сведений в ЕГРН достаточно акта обследования, но это не так.

Даже если снос был проведен на основании решения суда, при внесении изменений в ЕГРН вы можете столкнуться с проблемами. Часто в судебных решениях указаны площади и номера помещений по заключению экспертизы, а не по данным ЕГРН. Это основания для Росреестра не проводить учет изменений.

Важно, что акт обследования нельзя сделать на часть объекта. Акт обследования составляется на весь объект, а не на его отдельные части. В случае частичного сноса, наша задача — корректировать площадь, контур и план объекта с учетом изменений. Для этого необходимо подготовить технический план на внесение изменений.

На основании ч.10 ст. 55.32 Градостроительного кодекса, приведение самовольной постройки в соответствие с нормами считается реконструкцией. Это создает парадоксальную ситуацию: органы власти не выдают разрешений на реконструкцию для объектов, подлежащих сносу, однако изменения в ЕГРН по факту сноса нужно внести.

В ч.6 ст. 58 Закона о регистрации есть решение: технический план нужно составлять на основании решения суда о сносе части самовольной постройки. Это значит, что сносить часть объекта по предписанию ГИН без судебного решения — это прямая дорога к проблемам в Росреестре, так как не будет оснований для подготовки технического плана.

Даже если у вас есть решение суда, его текст нужно внимательно проверять. Важно, чтобы в нем четко были указаны снесенные помещения с их описанием и площадями, соответствующими данным ЕГРН, а не старым планам БТИ или заключению экспертизы.

Кроме решения суда, для составления технического плана необходимо приложить заключение экспертизы. Важно, чтобы в суде, заключении экспертизы и техническом плане содержались одинаковые данные о снесенных частях объекта. Несоответствия в этих документах могут стать причиной отказа в Росреестре.

На практике, после подачи технического плана в Росреестр, регистраторы всегда приостанавливают заявление и запрашивают информацию в суде, БТИ и ГИН. Если ответы органов власти (копии планов, экспликаций, заключений) совпадают с содержанием технического плана, регистратор вносит изменения в ЕГРН. Однако, если возникают разночтения или ошибки в документах, процесс может затянуться, вплоть до повторного обращения в суд.

Обновление от 26.02.2025: в Постановление Правительства Москвы 432-ПП от 27.08.2012 внесли изменения, добавили в приложение 2 пункт 4 о том, что если часть самовольной постройки снесена по решению суда, разрешение на строительство получать не нужно. Но с оговоркой, что допустимые нагрузки и состояние несущих конструкций оставшейся части объекта от сноса не должно ухудшиться

Главное правило — если не хотите проблем в Росреестре, не сносите часть объекта без судебного решения. Даже если у вас есть проект демонтажа или ордер, это не поможет при внесении изменений в ЕГРН.

В процессе судебного разбирательства нужно следить за текстом иска и заключениями экспертов, чтобы номера комнат и площади соответствовали данным ЕГРН.

Внесение изменений в ЕГРН после сноса части объекта — это сложный и дорогостоящий процесс. Вы теряете часть объекта, но на этом проблемы не заканчиваются: вам еще предстоит пройти бюрократическую процедуру внесения изменений в Росреестр, которая может занять много времени и ресурсов.

Чтобы избежать проблем, лучше не начинать снос без судебного решения и следить за точностью информации в документах. Если вам нужно помощь в составлении технического плана или консультация по внесению изменений в ЕГРН, мы готовы вам помочь.