Как исправить реестровую ошибку в границах земельного участка

В нашей практике, собственник участка чаще всего узнает о том, что у него что-то не так с границами от соседей, которые проводят кадастровые работы по своему участку. "Соседский" кадастровый инженер сделал геодезическую съемку, увидел, что границы вашего участка в кадастре не совпадают с забором на местности, и вот сосед идет к вам с претензиями.

Обратный случай - когда вы сами тот "сосед", и вам приходится объяснять своим соседям, что у них проблемы. Реакция на это всегда одинаковая - "у меня все хорошо, отстань". Хуже, когда в роли "соседа" выступает орган государственной власти - администрация или ДГИ г. Москвы - они, кроме претензий, выставляют предписания и административные штрафы.

Чтобы проверить наличие или отсутствие ошибки, кадастровый инженер должен провести геодезическую съемку участка и сопоставить ее данные со сведениями ЕГРН. Да, неприятно платить инженеру, чтобы доказать, что вы правы. Но, во-первых, вы можете быть и не правы, а во-вторых, если дойдет до суда, на вас могут повесить судебные издержки на адвокатов и экспертизу, а это не меньше 100 тысяч рублей за каждую инстанцию.

Итак, вы провели геодезическую съемку, инженер обработал сведения, и ошибка и правда есть. Что делать?

Многие на этом этапе подают заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр. Увы, это не поможет. Техническая ошибка - это описка, опечатка в базе ЕГРН. А несоответствие границы - реестровая ошибка. Ее сейчас можно исправить только через межевой план, который делает кадастровый инженер.

Кроме того, акты должны быть "взаимообратными". Обычно в акте согласования расписывается собственник участка, по которому проводятся кадастровые работы, в том, что он согласен со своими границами, и соседи, в том, что они тоже с ними согласны. А при исправлении ошибки вы должны подписать акт согласования границ в том, что вы согласны с вашими новыми границами и новыми границами соседа, а сосед должен подписать акт, что согласен со своими новыми границами, и вашими новыми границами.

Вторая особенность - в межевом плане нужно доказать, что действительно была допущена ошибка, а не просто вы решили со временем перенести забор на пару метров. Для этого в состав межевого плана нужно включить документы, подтверждающие существование границ участка на местности 15 и более лет. Этот срок установлен законом. Такими документами могут быть генеральные планы застройки, планы участков из БТИ, архивные топографические съемки.

Если инициатор исправления ошибки - сосед, и вы ему доверяете, вам не нужно нанимать кадастрового инженера отдельно, достаточно подписать акты согласования границ в межевом плане "соседского" инженера.

Если же инициатор - вы, нужен опытный и педантичный инженер, потому что межевой план с исправлением границ соседних участков технически сложнее обычного "межевания".

Грустная часть: если вы не сможете убедить соседа подписать акты согласования границ, исправить ошибку можно только через суд. Увы, это долго и дорого. Упрощенно судебный процесс по земельному спору выглядит так:

1. Вы не можете установить границы участка, потому что мешает участок соседа.
2. Кадастровый инженер готовит межевой план с исправлением ошибки в границах соседа.
3. Вы идете к соседу за подписью в акте согласования. Сосед отказывает.
4. Пишете ему досудебную претензию.
5. Подаете в суд. Судья назначает экспертизу.
6. Эксперт готовит заключение, делает выводы о правильном положении границ.
7. На основании выводов эксперта судья принимает решение.

Выше мы уже касались темы судебных издержек - не меньше 100 тысяч рублей, обычно 100-200 тысяч для физического лица с учетом затрат на адвоката и экспертизу.