Какой проект необходимо предоставить в Росреестр?
Ольга Чуприна
Кадастровый инженер
В статье 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в п.20 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ № 953 указано, что основным документом- основанием для технического плана является проектная документация.
Вне зависимости от назначения технического плана в его состав чаще всего необходимо включить проектную документацию.
Важно отметить, что по Требованиям необходима именно проектная документация, а не проект перепланировки, не проект переустройства, не техническое заключение, и уж тем более не дизайн-проект.

Следовательно, сотрудник Росреестра будет требовать с вас именно проектную документацию. И даже если по содержанию вышеперечисленные документы почти одинаковые, то все равно на титульном листе должно быть написано "проектная документация".

Также Росреестр будет смотреть только проектную документацию стадии П (проектная), раздел архитектурные решения. Рабочая документация Росреестр не устроит.
Отличие только в названии документов. Содержание - одинаковое.
Состав проектной документации и необходимые требования, применяемые к ней указаны в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87.

Различные проектные организации выработали для себя определенные формы документов, по примеру которых выпускают готовые работы.
Мы как кадастровые инженеры сформулировали для себя основные требования, которые Росреестр, в большинстве случаев, предъявляет к проектной документации:

1
Во-первых, проектная документация должна быть отсканирована в полноцветном режиме, все листы должны быть пронумерованы и прошиты. Никаких фотографий, только сканированные копии.

Даже если вы занялись строительством огромного многоквартирного дома и листы проектной документации формата А0, вам нужно будет их предоставить в Росреестр именно в сканированном виде. Никаких «компьютерных» образов документов со вставленными подписями не допускается. Конечно требования законодательных актов позволяют приложить проектную документацию, заверенную электронной подписью.

Но на практике сделать это очень сложно: для этого нужно нужно подписать проект электронной подписью организации, электронной подписью главного инженера проекта и электронной подписью заказчика работ. Скорее всего, у кого-то из этой цепочки не окажется электронных подписей или у Росреестра возникнут технические сложности при их проверке.

На практике был случай, что Росреестр требовал заверить электронной подписью уже отсканированную проектную документацию. Так что, несмотря на кажущееся пустячным, данное требование очень важно для для прохождения кадастрового учета.

2
Во-вторых, количество листов проектной документации должно сходиться с содержанием. Листы должны идти по порядку. Сотрудники Росреестра обычно проверяют, совпадает ли количество листов проектной документации, заявленной в содержании, и точно ли на листе 25 находится именно тот раздел, который указан в содержании.

3
В-третьих, в составе проектной документации обязательно должна содержаться выписка из реестра саморегулируемой организации, членом которой является проектная организация. Выписка может идти перед содержанием, или в самом конце, но она должна быть. Кроме того, номер регистрации в реестре членов саморегулируемой организации указывается на титульном листе проектной документации.
Пример выписки, подтверждающей членство в саморегулируемой организации

4
В-четвертых, проектная документация должна быть утверждена застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за последующую эксплуатацию объекта. Даже если проектная документация подготовлена на маленькую квартиру, ее необходимо утвердить. Утвердить проектную документацию можно, сделав отметку на титульном листе, или выпустив отдельное распоряжение об утверждении проектной документации.
Пример проектной документации утвержденной и не утвержденной застройщиком
Если вы занимаетесь строительством или реконструкцией объекта недвижимости то, для беспрепятственной постановки объекта на кадастровый учет, вам следует обратить внимание на следующие нюансы:

1
Отклонения от проектной документации не допускаются.

Если вы в процессе строительства или реконструкции вдруг решили, что вам нужна дополнительная дверь или окно, даже самое маленькое, то нужно будет вносить изменения в проектную документацию. Зачастую отклонения от проектной документации ведут к изменению всех параметров объекта капитального строительства и последующий экспертизе (исключение - объекты площадью до 1500 кв.м и менее 3 этажей). Процесс корректировки проектной документации сложный, долгий и дорогостоящий, поэтому заранее продумайте всю планировку здания.

2
При подготовке технического плана на ввод объекта в эксплуатацию кадастровый инженер берет сведения о материале стен и количестве этажей объекта из проектной документации. Бывает, что эти данные не указываются в проекте или указываются мимоходом, и регистратор может их не заметить. Лучше, чтобы эти сведения были вынесены в отдельные разделы, и формулировки были максимально однозначные. По возможности, лучше проконсультироваться с кадастровым инженером при подготовке проектной документации, чтобы он мог дать свои рекомендации.

3
В проектной документации должна быть указана площадь возводимого объекта. Эта площадь должна совпадать с разрешением на строительство и с данными в техническом плане. По мнению Росреестра, в ходе строительства недопустимы отклонения от проектной площади ни на один квадратный метр.

4
В проектной документации при отображении планов этажей должно быть четкое разделение на несущие капитальные стены и перегородки. Лучше всего, когда стены и перегородки показаны разными условными знаками и конкретно подписано, что из этих знаков что означает. Такое разделение будет важным для кадастрового инженера при подготовке графической части технического плана, ведь несущие капитальные стены и не несущие перегородки нужно отображать разными условными знаками. А взять эту информацию кадастровый инженер может только из проектной документации.
Пример проектной документации с вынесенными условными знаками
На практике, лучше выносить в легенду все условные знаки, которые были использованы при подготовке графической части проектной документации. Бывает, что на планах этажей отображают оборудование и кадастровый инженер вместе с регистратором не могут понять, является ли это конструктивным элементом здания или нет.
Если у вас уже есть объект недвижимости и вы хотите внести в него изменения - выполнить перепланировку, то вам тоже понадобится проектная документация.
Для Росреестра при проверке проектной документации на изменение объекта, помимо вышеперечисленных требований, важны следующие пункты:

1
В текстовой части проектной документации должны быть перечислены все работы, которые были выполнены или планируются. Лучше, чтобы это было не просто «устройство проема в некапитальной стене», а «устройство проема в некапитальной стене в осях А-5». Это нужно чтобы сотрудник Росреестра быстро нашел в графической части, какие именно работы были согласованы.

2
Вид до перепланировки должен соответствовать графической информации в сведениях ЕГРН. Если проектировщики вышли и померили ваш объект, то лучше все равно отобразить вид "до" так, как он учтен в сведениях ЕГРН. Бывает, что одинаковую планировку разные обмерщики отображают по-разному (немного изменяется толщина стен, немного изменяется положение окон и дверей, разное количество ступеней) и из-за этого Росреестр может приостановить кадастровый учет изменений написав, что вид "до" не соответствует сведениям ЕГРН.
Пример проектной документации с небольшими отличиями от сведений ЕГРН (различная толщина стен и местоположение окна)

3
В проектной документации должны быть планы монтажа-демонтажа. Разные проектные организации отображают данный раздел проекта по-разному. Кто-то размещает все на одном листе, кто-то разносит на два отдельных. Это значения не имеет. Важно, то, чтобы все изменения были отображены. А если на плане монтажа-демонтажа вы забыли указать демонтируемую перегородку, а потом на виде "после" ее не стало, то Росреестр укажет на этот факт.

По возможности, лучше подписывать все работы, которые были выполнены. Иногда бывает сложно понять, что хочет сказать проектировщик, рисуя штриховку или тонкую линию. А когда работы подписаны, то вопросов и у кадастрового инженера, и у проверяющего регистратора будет меньше.
Пример грамотно подготовленного раздела монтажа-демонтажа проектной документации

4
Вид "после" должен быть полностью идентичен графике в техническом плане. Различия не допускаются. Если у вас были согласования с какими-либо государственными органами, к примеру, Мосжилинспекцией или Москомархитектурой, то на графике на виде "после" ставится штамп - отметка о согласовании. Поэтому лучше несколько раз проверить, такой ли вид "после" действительно по факту выполненной перепланировки, и все ли верно отображено на графике. Ведь поменять согласованный лист уже будет непросто.

Если на графике будут отображены площади объекта, то лучше, чтобы была отметка о том, что площади проектные и будут уточнены в ходе фактических обмеров. Иначе кадастровому инженеру будет очень сложно убедить Росреестр, в том, что возможно отклонение от проектной площади.
Мы вам всегда сможем помочь с внесением сведений об объекте недвижимости в данные ЕГРН и посоветуем проверенные проектные организации, которые могут подготовить проектную документацию в соответствии с требованиями Росреестра.
Подпишитесь на рассылку
Один раз в 2-4 недели будем присылать полезные статьи в области кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.
Это бесплатно
Если вам нужно внести изменения в ЕГРН после перепланировки,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.
+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605