Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Особенности кадастрового учета объектов незавершенного строительства
Алексей Кораблин
Учредитель
Задачи по постановке на кадастровый учет объектов незавершенного строительства встречаются редко.
Основные причины — при обычном стечении обстоятельств ставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства не нужно. Застройщик получает разрешение на строительство, строит здание или сооружение, вводит его в эксплуатацию и уже потом ставит объект на кадастровый учет.
То есть объекты незавершенного строительства никто не ставит на кадастровый учет от хорошей жизни. Обычно цель — или зарегистрировать права хоть на что-нибудь, чтобы не потерять право аренды земельного участка, когда проект выходит из графика, или зарегистрировать права на актив в случае передачи другому застройщику.
Второй сценарий, увы, чаще всего происходит при банкротстве застройщика.
В статье собрали выжимку из практических знаний за 10 лет работы с объектами незавершенного строительства в Москве и Московской области.
Большая часть информации актуальна для всей страны.
1
Если можно не ставить объект незавершенного строительства на кадастровый учет, не надо ставить его на кадастровый учет.
Или по-другому: поставить на учет объект незавершенного строительства очень сложно — Росреестр будет направлять межведомственные запросы во все смежные органы власти. Цель — проверить подлинность документов, проверить правопритязания третьих лиц, проверить, ведутся ли строительные работы, проверить степень готовности.
Например, в Москве запросы уходят в ДГИ, Мосгосстройнадзор, Госинспекцию по недвижимости и еще массу органов, вплоть до управ районов.
Или по-другому: поставить на учет объект незавершенного строительства очень сложно — Росреестр будет направлять межведомственные запросы во все смежные органы власти. Цель — проверить подлинность документов, проверить правопритязания третьих лиц, проверить, ведутся ли строительные работы, проверить степень готовности.
Например, в Москве запросы уходят в ДГИ, Мосгосстройнадзор, Госинспекцию по недвижимости и еще массу органов, вплоть до управ районов.
2
Для достройки проблемных объектов есть упрощенный порядок кадастрового учета — без технического плана (ч.22 ст. 40 218-ФЗ).
Если в вашей ситуации такой порядок применим, используйте его.
Если в вашей ситуации такой порядок применим, используйте его.
3
В объекте незавершенного строительства не может быть помещений и машино-мест.
Это прямо прописано в ст. 141.4 ГК РФ. То есть чтобы появились помещения, ОНС надо достроить.
Это прямо прописано в ст. 141.4 ГК РФ. То есть чтобы появились помещения, ОНС надо достроить.
4
Права на объект незавершенного строительства регистрируются на застройщика (того, кто указан в разрешении на строительство).
Об этом говорится в ст. 40 218-ФЗ и Пленум ВАС от 11.07.2011 № 54 (на дату пленума еще не было текущего закона о регистрации). То есть инвестор или дольщик не может признать право на долю в незавершенке или помещение в ней. Он может зарегистрировать права только после завершения строительства объекта.
Об этом говорится в ст. 40 218-ФЗ и Пленум ВАС от 11.07.2011 № 54 (на дату пленума еще не было текущего закона о регистрации). То есть инвестор или дольщик не может признать право на долю в незавершенке или помещение в ней. Он может зарегистрировать права только после завершения строительства объекта.
5
Самая больная тема при постановке на учет объекта незавершенного строительства — определить степень готовности.
Минимально допустимая степень готовности в нормативных актах не прописана, но есть Пленум В С РФ от 23.06.2015 № 25, где указано, что незавершенку можно регистрировать с момента, когда завершен фундамент (нулевой цикл).
Кадастровый инженер не определяет степень готовности, а указывает ее со слов заказчика.
Минимально допустимая степень готовности в нормативных актах не прописана, но есть Пленум В С РФ от 23.06.2015 № 25, где указано, что незавершенку можно регистрировать с момента, когда завершен фундамент (нулевой цикл).
Кадастровый инженер не определяет степень готовности, а указывает ее со слов заказчика.
Раньше (до 2022 года) кадастровый инженер мог сам определять степень готовности (пп.16 п. 43 Требований к подготовке технического плана, которые действовали с 2017 по 2022). Было два варианта: по сметной стоимости (стоимость выполненных работ делить на общую стоимость) или по конструктивным элементам (сумма процентов готовности i-ых элементов и их весов).
Что интересно, в 2019 году вышло федеральное 480-ПП от 22.04.2019 для определения степени готовности зданий при переходе на эскроу-счета, и там для расчета степени готовности использовали среднее значение между обоими вариантами: по стоимости строительства, и по готовности конструктивных элементов.
Если вам нужен технический план объекта незавершенного строительства или технический план для ввода объекта в эксплуатацию, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.