Что относится к общему имуществу в нежилом здании

Раньше единственным документом, которых хоть как-то регулировал режим общего имущества в нежилых зданиях, было Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В этом Постановлении Пленум ВАС постановляет арбитражным судам при рассмотрении дел, связанных с общим имуществом в нежилых зданиях руководствоваться статьями Гражданского Кодекса РФ, регулирующими сходные отношения в многоквартирных домах.

А именно:

С 01.09.2022 в Гражданском кодексе наконец-то появилось определение общего имущества, которое касается и нежилых зданий. Часть 2 ст.141.4 и ч.1 ст.287.5 кодекса определяет, что помещения, которые используются для обслуживания больше одного помещения в здании, считаются общим имуществом.

Для вновь построенных объектов, права на которые регистрировались уже в соответствующем действующему законодательству порядке, все более или менее понятно. Помещения чаще всего формировались и ставились на кадастровый учет с соблюдением принципом изолированности и обособленности, а также с обособленным входом из помещений общего пользования.

Однако существует множество зданий, отдельные помещения в которых были приватизированы в хаотичном порядке, а теперь принадлежат разным собственникам. В состав таких помещений могли включаться лестницы, технические этажи, общие коридоры, лифты, туалеты и т.п. Сейчас собственники нежилых помещений в таких зданиях соблюдают негласные правила пользования общим имуществом, разрешая другим пользоваться своими помещениями . Кроме добрососедских отношений, это связано с тем, что собственник, который запрещает или препятствует проходу к местам общего пользования в здании, может лишится своей собственности в судебном порядке на основании статьи 301 ГК РФ (изъятие из чужого незаконного владения).

Также в рассматриваемым нами Постановлении ВАС рассматривается вариант, когда собственник здания выделяет помещения в здании, например, для продажи. В этом случае в силу закона у всех собственников образуемых помещений должны возникнуть права собственности на общее имущество в таком здании. При этом формально право собственности может быть и не оформлено.

Однако в наших реалиях выглядит это немного не так: для раздела здания на помещения собственник должен прекратить зарегистрированное право на здание и зарегистрировать права на помещения в нем. При этом площадь образуемых помещений должна совпадать с площадью всего здания. А это значит, что общее имущество, как объект права, должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет. А впоследствии на него должно быть зарегистрировано право.

Общая долевая собственность возникает, когда собственником одного из помещений становится иное лицо. При этом Росреестр просит соблюдения нескольких условий: указания в описании конкретного объекта, что это общее имущество, а также составления протокола общего собрания собственников помещений о признании помещения или помещений общим имуществом.

С общим имуществом как в многоквартирных домах, так и в нежилых зданиях, много проблем. Нужно нести ответственность и затраты по содержанию и использованию, договариваться с другими собственниками помещений в здании, следить за правильностью пользования и соблюдением интересов всех собственников. Четкой законодательной базы нет, а свобода трактовки имеющихся законов порой ставит собственников буквально в безвыходные ситуации. К сожалению, быть счастливым обладателем собственности в нашей стране пока не просто.