Что относится к общему имуществу в нежилом здании

В одной из предыдущих статей мы разбирали, что относится к общему имуществу в жилом доме. Теперь рассмотрим, какое имущество считается общим в нежилых объектах.

До 1 сентября 2022 года в нашем законодательстве понятие общего имущества было определено только для помещений в многоквартирных домах. А единственным регламентом, который хоть как-то регулировал режим общего имущества собственников помещений в нежилом здании, было Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

Согласно документу, арбитражные суды при рассмотрении дел, связанных с общедомовым имуществом в нежилом здании, должны были руководствоваться статьями Гражданского кодекса РФ, которые регулировали аналогичные отношения в многоквартирных жилых домах. А именно:

Иными словами, действия этих статей распространяются и на нежилые помещения в нежилых зданиях.

С 1 сентября 2022 в ГК РФ наконец-то появилось определение общего имущества, которое касается и нежилых зданий.

С объектами, права на которые регистрировались по действующему законодательству, всё понятно. Помещения чаще всего формировались и ставились на кадастровый учет с соблюдением принципа изолированности и обособленности, а также с обособленным входом из мест общего пользования в нежилом здании. При этом лестницы, коридоры, технические помещения и другие места общего пользования не ставили на кадастровый учет (соответственно, права на них не регистрировали) или оформляли в общедолевую собственность владельцев других помещений.

Но в зданиях, построенных до 2013 года, отдельные помещения были приватизированы хаотично и принадлежат разным собственникам. В состав таких помещений могли включаться лестницы, технические этажи, общие коридоры, лифты, туалеты и так далее.

Сейчас собственники нежилых помещений в таких зданиях соблюдают негласные правила пользования общим имуществом, разрешая другим пользоваться своими помещениями. Кроме добрососедских отношений, это связано с тем, что собственник, который запрещает или препятствует проходу к местам общего пользования, может лишиться собственности (в судебном порядке, на основании ст. 301 ГК РФ).

В Постановлении ВАС также рассматривается вариант, когда собственник здания выделяет помещения в нем, например, для продажи. По закону в таком случае у всех собственников образуемых помещений должны возникнуть права собственности на состав общего имущества в нежилом здании. Хотя формально это может быть и не оформлено.

Чтобы разделить здание на помещения, собственник должен прекратить зарегистрированное право на здание в целом и зарегистрировать права на помещения в нем. При этом площадь образуемых помещений должна совпадать с площадью всего здания.

Получается, что общее имущество как объект права должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет. А впоследствии на него должно быть зарегистрировано право.

Общедолевая собственность возникает, когда собственником одного из помещений становится иное лицо. При этом Росреестр просит соблюдения нескольких условий:

Чтобы включить в ЕГРН отметку о том, что помещение в нежилом здании относится к общему имуществу, нужен технический план. Его составляют на основании протокола общего собрания собственников и исходной проектной документации здания.

С общей собственностью в нежилых зданиях много проблем. Нужно нести ответственность и затраты по содержанию и использованию, договариваться с другими собственниками помещений в здании, следить за правильностью пользования и соблюдением интересов всех собственников. Четкой законодательной базы нет, а свобода трактовки имеющихся законов порой ставит собственников в безвыходные ситуации.