Оставьте заявку инженеру
Оставьте контактные данные и коротко опишите задачу. Мы свяжемся с вами, ответим на ваши вопросы и расскажем, как можем помочь.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.
Зачем нужно уточнение границ участков (межевание) в 2026 году
Алексей Кораблин
Учредитель
С 01 марта 2025 года вновь стала актуальной проблема отсутствия уточненных границ у земельных участков: вступили в силу пункты 21.1 и 21.2 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации.
Смысл этих пунктов: если у земельного участка нет границ в ЕГРН, нельзя совершать сделки с ним или другими объектами недвижимости на этом участке. Так государство стимулирует правообладателей уточнять границы участков.
Идея об «обязательном межевании» была еще в начале 2010-х в законе о регистрации от 21.07.1997 № 122-ФЗ, потом сроки его введения переносили, а потом и вовсе спустили на тормозах, и вернулись к этому только в 2025 году.
При этом даже сейчас в некоторых случаях возможны сделки с неуточненными участками.
Мы всегда выступали за рациональный подход — если можно что-то не делать, не надо это делать. Поэтому в статье разберем, когда сейчас уточнение границ («межевание») обязательно, а когда без него можно обойтись.
Что такое уточнение границ участка (межевание)
Начнем с того, что термина «межевание» в законодательстве нет. Так в быту называют процесс уточнения границ земельного участка.
Уточнение границ — это когда по итогам работ в ЕГРН у участка появляются границы с нормативной точностью.
Нормативная точность определена в приложении 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 №П/0393. Например, для всех участков на землях населенных пунктов точность определения границ должна быть 10 см или выше.
Кратко процесс уточнения границ выглядит так:
1
Кадастровый инженер проводит геодезическую съемку участка.
2
Готовит межевой план.
3
Согласовывает границы участка с соседями.
4
Сдает (или вы сдаете) документы в Росреестр.
5
Росреестр вносит сведения о границах в ЕГРН.
Более подробно о процедуре уточнения в Москве в статье.
Как проверить, уточнены ли границы участка
Чтобы проверить, уточнены ли границы участка, нужно заказать выписку из ЕГРН. Дальше три варианта:
1
Если в выписке у участка нет границ: нет графической части и нет координат в разделе 3.2 — то границы нужно уточнять. Такое возможно для многих участков, которые были образованы до середины 2000-х годов.
В ЕГРН нет границ участка, об этом указано в «особых отметках» выписки
2
В выписке есть координаты границ участка, но точность координат (столбец 5 в разделе 3.2) ниже нормативной (например, 0.30 вместо 0.10) — это означает, что границы участка не уточнены.
Если вместо точности стоит знак прочерка («-») — границы тоже считаются неуточненными.
Если часть точек имеет нормативную точность, но хоть одна нет, границы не уточнены.
Дополнительная проверка — в разделе «особые отметки» может быть запись о том, что граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Если вместо точности стоит знак прочерка («-») — границы тоже считаются неуточненными.
Если часть точек имеет нормативную точность, но хоть одна нет, границы не уточнены.
Дополнительная проверка — в разделе «особые отметки» может быть запись о том, что граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Границы участка не уточнены: есть координаты, но вместо точности прочерки
Запись в особых отметках
3
Если в выписке есть координаты границ, и точность всех точек нормативная, участок уточнен.
Границы участка уточнены: есть координаты, точность нормативная
Важно, что не стоит проверять наличие границ у участков по публичной кадастровой карте. Карта — справочный ресурс, и мы периодически сталкиваемся с тем, что там не отображены границы уточненных участков (особенно лесных). И наоборот, для некоторых участков, точность которых ниже нормативной, указано, что они уточнены («уточненная площадь»), хотя это не так.
Ограничения для неуточненных участков
Дальше разберем, какие ограничения накладываются на участки в первом и втором случаях.
Если у участка совсем нет границ в ЕГРН:
1
С ним нельзя совершать сделки (купля-продажа, дарение, аренда и т. п.) (п. 21.1 ч.1 ст. 26 218-ФЗ). Нюанс про наследство — чтобы вступить в наследство, наследник должен на основании справки от нотариуса уточнить границы такого участка.
2
С объектами недвижимости на таком участке (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) тоже нельзя совершать сделки (п. 21.2 ч.1 ст. 26 218-ФЗ).
3
Если участок в собственности органов власти или местного самоуправления, нельзя взять его в аренду или выкупить в собственность (п. 24 ст.39.16 ЗК РФ, пп.1 п. 8 ст.39.11 ЗК РФ).
4
Участок нельзя увеличить путем перераспределения с землями («прирезки») (пп.3 п. 3 ст.39.27 ЗК РФ, пп.10 п. 9 ст.39.29 ЗК РФ).
5
Теоретически участок можно разделить без уточнения границ, но с ограничениями: сумма площадей образуемых участков равна площади исходных, и в межевой план на раздел нужно включать документы, обосновывающие границы участка (п. 20 Требований к подготовке межевого плана). На практике в Москве эта норма практически не работает — сначала уточняем границы, потом делим.
Если у участка в ЕГРН есть границы, но они не уточнены, железобетонно остаются только ограничения 3 и 4: нельзя взять участок в аренду или выкупить в собственность у органов государственной власти или местного самоуправления, и нельзя перераспределить участок с землями.
Для Москвы это актуально, когда заканчивается договор аренды земли с ДГИ — чтобы получить новый договор аренды, участок нужно предварительно уточнить.
С ограничениями 1, 2 и 5 интереснее — формально их не должны применять, но на практике в Москве Росреестр до сих пор иногда приостанавливает государственную регистрацию по этим причинам.
При этом важно отметить, что ограничений на эксплуатацию существующих участков без уточнения границ нет.
Бывают страшилки, что на месте вашего участка кто-то умудряется образовать свой, или границы соседа по ЕГРН на 1−2 метра попадут на вашу территорию, но по нашей практике это 1−3% от всех случаев.
Выводы
Если у вашего участка в ЕГРН вообще нет границ, вы можете и дальше использовать его по назначению, никто не может заставить вас уточнять границы (проводить «межевание»).
Но если вы захотите что-то сделать с участком: продать, сдать в аренду и т. п., вам дадут это сделать только после уточнения границ.
Если границы у участка в ЕГРН есть, но без нужной точности, смысл уточнить их есть, если заканчивается договор аренды земли (например, с ДГИ), или если вы собираетесь увеличивать участок путем перераспределения с неразграниченными землями («прирезка»).
Если вам нужно уточнить границы земельного участка, позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Работаем в будни с 10.00 до 18.00 по московскому времени.