Почему на публичной кадастровой карте дырки в зданиях
Юлия Кутявина
Кадастровый инженер
На публичной кадастровой карте (ПКК) красным цветом показаны контуры объектов капитального строительства (здания, сооружения). Если у здания есть внутренний двор (двор-колодец), то незастроенная часть в таком случае не закрашивается красным цветом.
Здание с внутренним двором на ПКК
Здание с внутренним двором со спутника
На просторах ПКК часто встречаются нежилые здания и многоквартирные дома, у которых застроенная часть здания не закрашена красным цветом. Выглядит это, будто у здания один внутренний двор, больше похожее на сооружение.
Здание на ПКК
Здание со спутника
Здание на ПКК
Здание со спутника
С одной стороны выглядят такие контура забавно - причудливые формы зданий, больше похожие на архитектуру Захи Хадид (выдающаяся женщина-архитектор современности).
Международный центр культуры и искусства Чанша, Китай
Многоцелевой комплекс Beko Masterplan в Белграде, Сербия
Но застройщикам или собственникам помещений и квартир в таких зданиях не до забавы, если их здание как-то непонятно высвечивается на ПКК. В голове сразу мысль, что во всем виноват кадастровый инженер, потому что он определял координаты здания и неправильно показал контур.
Давайте выясним, почему на ПКК контуры зданий отображаются некорректно.
Стадион "Динамо" на ПКК
Стадион "Динамо" со спутника
Для начала разберемся, какие бывают контуры:
1
Наземный - образован внешними границами ограждающих конструкций (стен, колонн, и.т.п.) на уровне примыкания здания к поверхности земли.
2
Надземный - образован внешними границами ограждающих надземных конструкций (стен, балконов, и.т.п.).
3
Подземный - образован внешними границами ограждающих подземных конструкций (стен).
До 2017 года контур здания определяли по приказу Минэкономразвития №403 от 01.09.2010 (приказ №403). На чертеже требовалось показывать наземный и надземный контур, а координаты указывать только у наземного контура. Поэтому в государственный кадастр недвижимости (ГКН) попадали сведения о координатах одного наземного контура. Сейчас контуры зданий, определенные по приказу №403, на ПКК отображаются корректно.

В 2017 вступил в силу приказ Минэкономразвития №953 от 18.12.2015 и правила по определению контура здания изменились. Сейчас требуется показывать все три контура на чертеже: наземный, надземный и подземный, а также указывать координаты всех контуров.
Требования ввели, а на кадастровой карте технически пока реализовать не получилось. В местах, где наземный, надземный и подземный контур совпадают (накладываются друг на друга) ПКК вырезает совпадающие части здания.
При этом, если заказать выписку ЕГРН на здание или кадастровый план территории (КПТ), то такой проблемы не будет и контуры будут показаны по-человечески. Проблема с отображением контура касается исключительно ПКК.

Росреестр объясняет, что ПКК носит справочно-информационный характер и не является юридическим документом. Грубо говоря, ПКК нужна, чтобы увидеть, что на земельном участке есть здание, у здания есть кадастровый номер. Для полных и точных сведений нужно заказывать выписку ЕГРН и смотреть, какой контур будет показан в выписке или КПТ.

К сожалению, дырки в контурах зданий не единственная проблема ПКК. Например, линейные сооружения, у которых есть круглые или многоугольные части (колодцы или сливные решетки канализаций) могут вовсе не отображаться на ПКК, хотя в выписке ЕГРН или КПТ у сооружения отображены все элементы: линейная часть, круглые колодцы и решетки.
ПКК
КПТ
Росреестр объясняет, если объект недвижимости состоит из разных геометрических фигур (линия, круг, многоугольник), то на ПКК технически не возможно отобразить сооружение. И снова отправляет заказать выписку ЕГРН, в ней информация будет достоверная.

Поэтому, если вы увидели, что ваше здание или дом имеет непонятную форму на ПКК или не отображается сооружение, не стоит сразу переживать. Сначала проверьте, если в выписке ЕГРН или КПТ контур здания или сооружения показан корректно, то проблем нет.

Остается надеяться, что в ближайшем будущем разработчики усовершенствуют ПКК и таких проблем не возникнет.
Подпишитесь на рассылку
Один раз в 2-4 недели будем присылать полезные статьи в области кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.
Это бесплатно
Если вам нужен кадастровый инженер,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.
+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605