Как кадастровый инженер определяет границы СЗЗ

СЗЗ представляет условную буферную зону вокруг производственных объектов. В границах СЗЗ не допускается использования земельных участков, указанных в п. 5 Постановлении Правительства РФ №222 от 03.03.2018 (Постановление). Сведения о границе СЗЗ, как и любые другие сведения о границах ЗОУИТ, нужно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Таким образом, когда в ЕГРН будут внесены сведения обо всех ЗОУИТ, в том числе СЗЗ, можно будет проверить, какие ограничения установлены на любой земельный участок.

Например, вокруг завода, в радиусе 100 метров, не должно быть расположено жилых домов, детских учреждений и.т.д. И в ЕГРН, как раз, нужно внести сведения об этой буферной территории в 100 метров.

Описание местоположения границ ЗОУИТ - это документ, который содержит графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения (ЕГРН).

Работа кадастрового инженера непосредственно связана с внесением сведений об объектах недвижимости в ЕГРН.

Требования о том, что именно кадастровый инженер должен обязательно подготавливать описание местоположения границ СЗЗ нет. Но так как у кадастровых инженеров уже есть необходимое программное обеспечение и понимание, как нужно формировать xml-документы, чаще всего именно кадастровый инженер подготавливает Описание местоположения границ ЗОУИТ.

Обновление: с 01.03.2022 для подготовки описания местоположения требуется лицензия на осуществления геодезической и картографической деятельности. У нас есть.

Для получения Решения об установлении СЗЗ необходим проект СЗЗ и экспертное заключение. Проект СЗЗ должен также содержать перечень координат характерных точек границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Поэтому еще на стадии проектирования СЗЗ инженеры-экологи обращаются к кадастровому инженеру, чтобы в проекте корректно указать координаты устанавливаемой СЗЗ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Для того, чтобы показать, как проходит граница СЗЗ, сначала кадастровый инженер должен определить границу объекта, в отношении которого устанавливается СЗЗ (объект).

Если сведения о границе объекта уже внесены в ЕГРН, то кадастровый инженер по всему периметру объекта откладывает от него расстояния, указанные в проекте СЗЗ, вычисленные инженером-экологом.

Если же сведения об объекте отсутствуют в ЕГРН или объект еще не построен и только проектируется, задача усложняется. При неточном определении координат объекта будет некорректно определена граница СЗЗ. Из-за этого в границу СЗЗ могут попасть дополнительные земельные участки, на которые будут распространяться ограничения в соответствии с п. 5 Постановления. В будущем такие ограничения могут помешать строительству на земельных участках, если оно связано с жилой застройкой и другими видами разрешенного использования, указанными в п. 5 Постановления.

Для этого кадастровый инженер детально изучает ситуационный план с контуром объекта, чтобы точно привязать контур объекта к картографической основе. Если такая возможность отсутствует, то потребуется геодезическая съемка объекта.

И только после определения точного расположения объекта, кадастровый инженер определяет границы СЗЗ согласно текстовому описанию в проекте.

Кадастровый инженер проверяет прохождение границы СЗЗ на кадастровом плане территории (КПТ). Таким образом, можно точно определить, какие земельные участки попадают в контур СЗЗ и, на сколько точно в проекте указаны расстояния до граничащих с СЗЗ участков. Бывают ситуации, когда указанные в проекте расстояния от объекта до границы СЗЗ не соответствуют текстовому описанию. В таком случае требуется корректировка проекта.

Получившийся контур границы СЗЗ и его координаты в системе координат, установленной для ведения ЕГРН, указывается в проекте СЗЗ.

В результате определения границ объекта и СЗЗ кадастровый инженер в формате xml-документа подготавливает графическое и текстовое описание местоположения границ СЗЗ, в соответствии с формой установленной Приказом Росреестра от 26.07.2022 №П/0292 (ранее - приказом Минэкономразвития №650 от 23.11.2018), требуемое для внесения сведений о границах СЗЗ в ЕГРН.

Получается, кадастровый инженер не только подготавливает Описание местоположения ЗОУИТ, но и проводит предварительную проверку проекта СЗЗ. А именно проверяет:

• верно ли определены границы объекта и СЗЗ;
• все ли земельные участки, которые пересекает СЗЗ, указаны согласно актуальным сведениям ЕГРН;
• корректно ли указаны виды разрешенного использования этих участков;
• не пересекает ли СЗЗ земельные участки в нарушение п. 5 Постановления.

Предварительная проверка займет гораздо меньше времени, чем по несколько раз исправлять проект СЗЗ и Описание местоположения ЗОУИТ после получения замечаний от Роспотребнадзора. Поэтому обращайтесь к кадастровым инженерам, которые не пожалеют своего времени и проведут проверку вашего проекта СЗЗ, чтобы заранее выявить спорные моменты и решить их на раннем этапе подготовки проекта СЗЗ.