Что такое зона с особыми условиями использования (ЗОУИТ), и как установить ее границы

По задумке законодателя, наличие зон в ЕГРН сможет предупредить ситуации, когда люди размещают объекты недвижимого имущества или осуществляют иную хозяйственную деятельность там, где нельзя: в охранных зонах газопроводов, зонах охраны объектов культурного наследия и т.п.

Наша роль в этом - подготовка текстового и графического описания границ зоны. В описании содержатся координаты ЗОУИТ, которые передаются в ЕГРН органом государственной власти, отвечающий за определение границ ЗОУИТ. С конца 2018 года наши кадастровые инженеры готовят такие документы.

Уже сейчас нужно устанавливать зону с особыми условиями использования при строительстве новых объектов недвижимости, если зона требуется для эксплуатации объекта. Иначе не выдадут разрешение на строительство или разрешение на ввод. Например, для любого производственного объекта или склада требуется установление санитарно-защитной зоны.

Понятие зоны с особыми условиями использования дано в Градостроительном кодексе, который определяет их как охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория и иные зоны.

Виды зон с особыми условиями использования территории перечислены в ст. 105 Земельного кодекса. Основные из них:

• зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия;
  
• охранные зоны инженерных коммуникаций: электроэнергетики, трубопроводов, связи, теплосетей;
  
• охранные зоны транспорта: автомобильных, железных дорог, метрополитена, приаэродромные территории;
  
• водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны;
  
• охранные зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  
• санитарно-защитные зоны и т.д.
  

Общий порядок установления ЗОУИТ такой:

1. Правительство принимает положение о зоне каждого вида, где определено, какой орган государственной власти отвечает за установление такой зоны.
   
2. В положении должен быть исчерпывающий перечень документов, необходимый для установления зоны.
   
3. Заинтересованное лицо собирает пакет документов и передает их в уполномоченный на установление зоны орган. В составе комплекта документов должно быть текстовое и графическое описание границ зоны с особыми условиями использования территорий в форме электронного документа - тот документ, который готовим мы.
   
4. Уполномоченный орган выпускает решение об установление зоны. Это решение, вместе с текстовым и графическим описанием границ, он передает в Росреестр (кадастровую палату) для внесения зоны в ЕГРН.
   

Например, чтобы установить санитарно-защитную зону, нужно:

• Разработать проектную документацию.
  
• Подготовить текстовое и графическое описание границ зоны.
  
• Получить экспертное заключение на проект во ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии"
  
• Получить санитарно-эпидемиологическое заключение в территориальном управлении Роспотребнадзора.
  
• Передать проект, заключения и текстовое и графическое описание в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор выносит решение об установлении зоны и передает сведения в Росреестр.
  
• Зона появляется в ЕГРН.

Все они в стадии разработки. По словам законодателя, такие положения должны начать появляться осенью 2019 (обновление - на середину 2022 года до сих пор не разработаны больше половины положений).

Поэтому на сегодняшний момент зоны с особыми условиями использования устанавливаются по регламентам, разработанным до вступления в силу 342-ФЗ от 03.08.2018. При этом на некоторые виды зон регламентов никогда не было.

Из-за этого сейчас сложилась патовая ситуация: устанавливать зону нужно, а кто должен ее установить, не понятно. Иногда решение об установлении принимает администрация, а иногда и она отказывается, ссылаясь на то, что не уполномочена.

По нашему опыту, более-менее отлаженный механизм внесения ЗОУИТ в ЕГРН есть у Роспотребнадзора для санитарно-защитных зон.

Иными словами, есть закон, который нужно исполнять, однако нормативных документов в полном объеме не разработано. В то же самое время преимущество имеет та зона, границы которой установлены раньше. Поэтому мы считаем, что действие лучше, чем бездействие, и нужно стараться выполнить требования закона раньше, чем будет поздно.