Что делать, если построенное здание отличается от проектной документации

С 01.09.2021 вступили поправки в закон о регистрации, которые ограничили пределы правовой экспертизы, проводимой государственными регистраторами при проверке технического плана. Так, согласно ч.13 ст.40 закона о регистрации, Росреестр вправе проверять только соответствие технического плана разрешению на ввод в эксплуатацию.

Но прямо в законах не прописано, какие отклонения от проекта допустимы, а какие нет. Разберемся в теории и на практике.

Допустимые и недопустимые расхождения между проектом и фактом

По закону о регистрации, технический план здания должен соответствовать разрешению на ввод в эксплуатацию. При этом согласно ч.6.2 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод в эксплуатацию выдают, если площадь здания по факту отличается от проектной не больше, чем на 5%. При этом количество этажей здания и количество помещений и машино-мест в ней должно строго соответствовать проектной документации.

В Москве на практике Мосгосстройнадзор допускает только уменьшение площади объекта до 5%, а увеличение площади не разрешает.

Что делать при расхождениях в планировке

Законом не установлены конкретные правила о том, могут ли расходиться фактические и проектные планировки. Текущая позиция московского Росреестра при проверке технических планов - даже если отдельные размеры помещений не совпадают с проектом, но планировки соответствуют проекту, здание можно ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет.

Но если планировки изменились, требуется корректировка проектной документации. Однако в этом случае не всегда нужно проходить повторную экспертизу. В ч.3.8 ст.49 Градостроительного кодекса РФ установлен перечень случаев, когда корректировка проекта возможна без экспертизы.

Своими словами, если изменения не затрагивают несущие конструкции здания и не изменяется функциональное назначение помещений, застройщик может внести изменения в проектную документацию без повторной экспертизы.

Откорректированный проект вместе с приказом о его утверждении и справкой главного инженера проекта о том, что изменения в проекте соответствуют требованиям ч.3.8 ст.49 Градостроительного кодекса, нужно включить в состав технического плана на ввод объекта в эксплуатацию.

В заключение: после 01.09.2021 требования к соответствию фактической площади и планировок объекта проектной документации стали более гибкими. Теперь допустимы небольшие отклонения от проектных параметров: площадь может отличаться в пределах 5 процентов, и желательно, только в меньшую сторону. Если изменения касаются планировки и не затрагивают несущие конструкции, проект часто можно скорректировать без повторной экспертизы, получив справку от ГИПа.