Проверка нежилых помещений

Зачем проверять объект перед кадастровыми работами?

Рассказываем, почему важно проверять объект заранее и что может пойти не так, если этого не сделать.

Получить консультацию

Результат кадастровых работ по закону - межевой план, технический план или акт обследования.

Но цель клиента - кадастровый учет и государственная регистрация прав на основании подготовленных кадастровым инженером документов.

Чтобы клиенты достигали своих целей, мы должны быть уверены, что по нашим техническим планам, межевым планам и актам обследования, будет осуществлен кадастровый учет. Чтобы сдерживать свои обещания, до заключения договора мы проверяем объект, с которым предстоит работать. Если не проверить, появляется вероятность задержки сроков, изменения объема работ, необходимости участия третьих лиц и организаций и вообще невозможности кадастрового учета и государственной регистрации. Так можно подвести клиента.

От чего зависит, что проверяем?

Кадастровый инженер должен учитывать массу исходных данных, например, правила землепользования и застройки, предельные размеры участков, охранные зоны, жилой дом или нет, относится ли объект к объектам культурного наследия, какие права и обременения зарегистрированы, какая есть разрешительная документация и т.д. За шесть лет работы в отрасли нам не удалось создать исчерпывающий список. Каждые пару месяцев мы открываем для себя что-то новое и дополняем его.

Сведения, на которые мы обращаем внимание, зависят от вида объекта недвижимости и задачи, которую ставит заказчик. Исходя из этого, мы для себя разработали несколько шаблонов, по которым проверяем объект.

Бесплатная консультация инженера

1

Проверяем сведения Единого государственного реестра недвижимости

Для этого заказываем выписку из ФГИС ЕГРН. Смотрим правообладателя, Наше помещение в собственности ОАО "Мособлстройматериалы".Если бы помещение было в муниципальной или федеральной собственности, и одновременно в аренде или оперативном управлении (хозяйственном ведении) государственного или муниципального учреждения, на любые действия с помещением: раздел, перепланировку, преобразование - нужно было бы получать согласие собственника.Смотрим, что нет технических ошибок: опечаток в наименовании или имени правообладателя, составе комнат.

2

Проверяем отметки о незасвидетельствовании сведений ГКН и ЕГРП, различия в площади между свидетельством и кадастром

Такие отметки появляются, когда до 2017 года сведения об изменениях и перепланировках вносили в кадастр, но после этого не получали новое свидетельство. Чаще всего они остаются еще со времен, когда кадастровым учетом занималось БТИ - до 2013 года.У нашего помещения отметок и расхождений нет. Если бы были, пришлось до начала кадастровых работ обращаться в Росреестр с письмом об актуализации сведений. Иначе получим приостановку регистрации. Актуализация в среднем занимает месяц-полтора. Если у регистратора возникают сомнения в законности изменений, он направляет запросы в БТИ и другие органы.

3

Проверяем объект на наличие "дублей"

Это когда в ЕГРН один и тот же объект учтен несколько раз. Такое бывает, когда площадь объекта в свидетельстве и БТИ различалась, или когда кроме МосгорБТИ объект учитывали в Ростехинвентаризации. Само по себе наличие объектов-дублей не создает проблем с кадастровым учетом. Но наши клиенты сталкивались из-за этого с другими проблемами:

Приостановка регистрации договора купли-продажи с формулировкой "невозможно достоверно идентифицировать объект".
Двойной налог на недвижимое имущество: за основной объект и за дубль.
Замечания от Госинспекции по недвижимости.

Чтобы в нужный момент клиент не потерял время и деньги, мы снимаем объекты-дубли с учета, когда их находим. Делаем это, как и актуализацию, по письму в Росреестр.У нашего помещения "дублей" нет.

4

Проверяем, к какому зданию относится помещение

Это особенно актуально для Московской области: там бывает, что каждый этаж одного здания учтен как отдельное здание. Из-за этого возникают приостановки кадастрового учета и регистрации с несовпадением площадей здания и помещений в нем, проблемы с определением координат здания.Наше помещение находится в нежилом здании 77:01:0003004:1016. Его площадь больше площади помещений в нем, проблем нет.

5

Проверяем графику помещения в ЕГРН

Смотрим, совпадают ли фактическая планировка помещения с ЕГРН. Если не совпадает, нужно мерить помещение. По нашей легенде мы провели перепланировку в офисе. Раз так, планировка по сравнению с ЕГРН изменилась. Нужно мерить.

6

Проверяем графику из ЕГРН на красные линии и реестровые ошибки

Красными линиями БТИ показывало несогласованные изменения. Если они были в помещении до 2013 года, то теперь они есть в ЕГРН. Если в технический план не включить документы о согласовании этих старых красных линий, будет приостановка.На поэтажных планах нашего помещения нет красных линий, значит, дополнительную проектную документацию в технический план включать не нужно.При передаче сведений из БТИ в ЕГРН случались ошибки на поэтажных планах, например, забытая дверь, или окно. По закону такие ошибки должен исправлять тот, кто их допустил. Для этого нужно запустить процесс взаимодействия между БТИ и Росреестром: БТИ должны исправить ошибку, отправить исправленный поэтажный план в Росреестр, а регистратор убеждается, что это действительно ошибка, а не махинации.

7

Проверяем, изменился ли фасад помещения

Если на фасаде проводились работы, например, появилась дверь вместо окна, в технический план нужно включить документы, подтверждающие согласование изменений. В Москве это проект, согласованный Москомархитектурой. Без него будет приостановка.

8

Проверяем, не было ли изменения внешнего контура помещения, реконструкции

Если здание и помещение остается в тех же наружных габаритах, это не реконструкция. А если изменилось расположение внешних стен, пола и потолка (крыши) - реконструкция.При реконструкции нужно готовить огромный и дорогой пакет документов: ГПЗУ или изменение в ПЗЗ, несколько томов проектной документации, разрешение на строительство. Без них не зарегистрируют. Поэтому важно заранее проверить, не попадают ли выполненные изменения под определение реконструкции.Наше помещение мы не надстраиваем, не пристраиваем, и не устраиваем внутри антресоль. Значит, реконструкции нет.

9

Проверяем помещение по 819-ПП и 829-ПП

Эти постановления содержат перечень выявленного самостроя в Москве. Если помещение, здание или участок попали туда, регистрацию приостановят. Не важно, относится самовольное строительство к нашему помещению, или это пристройка с другой стороны здания, которую сделал другой собственник.

10

Проверяем здание, в котором расположено помещение

Мы уже определили, что это нежилое здание 77:01:0003004:1016. Если бы вместо нежилого здания это был многоквартирный дом, согласовывать перепланировку пришлось бы с Мосжилинспекцией. В Московской области - с межведомственной комиссией при администрации. По реестру объектов культурного наследия проверяем, что наше здание не относится к объектам культурного наследия. Если бы относилось, даже к выявленным, перепланировку нужно было бы согласовывать с органом охраны культурного наследия. В Москве - Мосгорнаследием.

11

Проверяем, какие есть документы о перепланировке

Уточняем у клиента, есть ли у него проектная документация и нужные согласования. Если нет, мы оргазиуем подготовку проекта перепланировки и технического заключения для помещений в нежилых зданиях, а для согласований рекомендуем своих коллег. Если клиент хочет работать со своими проектными организациями, формулируем четкую задачу для них.

12

Проверяем проектную документацию на соответствие требованиям Росреестра

В буклете должно быть свидетельство СРО, на титульном листе - подпись заказчика, планировки "до" и "после" должны совпадать с ЕГРН и техническим планом соответственно.

13

Проверяем обособленность и изолированность

Помещение обособленно, когда со всех сторон огорожено стенами или перегородками. Если с одной или нескольких сторон нет стен, а граница проходит условно, например, по мебели или оборудованию - помещение не обособленно.Помещение изолированно, когда, зайдя в него, можно попасть в любую комнату, не покидая помещение. Если доступа нет, например, доступ между двумя комнатами только через улицу или коридор в составе другого объекта недвижимости, помещение не изолировано.Если помещение не изолировано или не обособленно, регистратор приостановит кадастровый учет.Чтобы не получить приостановку, нужно необособленное помещение сделать обособленным: установить перегородки, подготовить проектную документацию об этом, а неизолированное - изолированным: разделить одно помещение на несколько с отдельным доступом.

14

Проверяем общую площадь помещения

Если площадь меняется, нужно понять за счет чего. Потому что такой вопрос всегда возникает у регистратора. В нашем случае площадь должна измениться за счет монтажа-демонтажа перегородок. Если перепланировки нет, а кадастровые работы проходят, например, при разделе помещения на несколько отдельных, площадь всех образуемых помещений должна совпасть с площадью исходного.

15

Проверяем обременения в ЕГРН: залог, арест, аренда

У нашего помещения нет обременений. Если бы оно было в залоге, на перепланировку или преобразование нужно было бы согласие залогодержателя. В аренде - согласие собственника, если в договоре аренды не прописано иное. Если на помещение наложен арест - регистрационные действия с ним ограничиваются в рамках определения суда.

внимание к деталям

По любой заявке на кадастровые работы нужно проверять много, на первый взгляд, незначительных свойств объекта. Если упустить хотя бы одну деталь, появляется шанс никогда не добиться цели кадастровых работ, подвести клиента. Чтобы не оказаться в такой ситуации, мы встроили обязательный этап проверки объекта в систему управления проектами, в которой ведем производство.

К нам несколько раз в месяц приходят клиенты с приостановками от других кадастровых инженеров как раз из-за недостаточно тщательной проверки объекта до начала кадастровых работ

В результате клиенту приходится платить первый раз одному кадастровому инженеру, потом второй раз нам. К тому же он теряет несколько недель или месяцев и свое спокойствие на это время.

До сих пор иногда мы открываем для себя новые нюансы, которые влияют на будущий кадастровый учет и регистрацию прав. И Росреестр иногда без изменений законодательства меняет трактовку некоторых нормативно-правовых актов. Тогда мы тоже можем не попасть в сроки, но все равно доводим дело до конца. И учитываем случившееся в будущем, дополняя алгоритм проверки объекта новыми пунктами.

Так как проверка объекта занимает день, а иногда несколько дней, мы не называем сразу цену кадастровых работ. Но если для вас важно не просто заказать у кадастрового инженера непонятный документ, а добиться цели кадастровых работ, отправляйте задачу и документы нам!

У вас есть задача? Мы поможем ее решить!

Расскажите о ней по телефону, почте или оставьте свои контактные данные в форме. Мы свяжемся с вами, уточним детали и расскажем, как сможем вам помочь.

+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605