Как проверить объект недвижимости в Москве на самострой

Алексей Кораблин

Генеральный директор

Последние 7 лет в Москве вовсю идет процесс выявления объектов самовольного строительства. Случаи самостроя выявляются сотнями. Многие из них - 5,7 и даже 25 летней давности.

За это время собственники объектов могли меняться несколько раз, и текущий собственник может даже не подозревать, что объект - самострой. Ведь чаще всего на такие объекты зарегистрированы права собственности и, на первый взгляд, с ними все в порядке.

При этом в случае выявления самостроя все риски и расходы на легализацию, приведение объекта в первоначальное состояние или даже снос несет именно текущий собственник.

Чтобы не потерять время и деньги, купив или арендовав объект самовольного строительства, нужно проверить некоторую информацию о нем.

Важно! Приведенная в статье информацию существенно снижает риск попасть на самострой, но не исключает его полностью. Максимально снизить риск поможет только одновременная проверка всех перечисленных ниже документов.

Итак, основные признаки объекта самовольного строительства в Москве:

1

Наличие в 819-ПП и 829-ПП
Два этих постановления содержат списки объектов самовольного строительства, или объектов, которые город считает таковыми. Объект из 819-ПП от 11.12.2013 можно спасти от сноса через суд или через процедуру "легализации самостроя" на градостроительно-земельной комиссии Москвы. Это долго, дорого, но возможно. Объекты из 829-ПП от 08.12.2015 уже не спасти.
2

Различие площади объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в правоустанавливающих документах
Если в правоустанавливающем документе, например, договоре купли-продажи, указана площадь объекта 1000 кв. м, а сейчас его площадь 2000 кв. м, нужно насторожиться. Следует узнать у продавца, за счет чего площадь изменилась. Если он не показывает разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, от покупки лучше воздержаться. Имейте в виду, что после увеличения площади продавец мог совершить притворную сделку, чтобы прописать в следующем правоустанавливающем документе увеличенную площадь. Поэтому желательно проверять все документы по сделкам с объектом с момента первого оформления прав на объект.
3

Изменение площади в документах БТИ
Если в архивных документах БТИ площадь объекта меньше, чем в новых, и продавец снова не показывает разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, задумайтесь. Справки БТИ о "включении в площадь ранее не учтенного" чердака, технического подполья и т.п. не подтверждают законность строительства.
4

Документы Ростехинвентаризации
Если вместо документов БТИ продавец показывает документы Ростехинвентаризации (Федерального БТИ), обязательно требуйте разрешения на строительство и на ввод. Многие объекты, учтенные Ростехинвентаризацией, появились "из ниоткуда".
5

Документы на землю
Внимательно изучите документы на земельный участок. Если участок в аренде, на время строительства или реконструкции к договору аренды должно было заключаться дополнительное соглашение с изменением назначения договора. Если такого дополнительного соглашения нет, высока вероятность самостроя.

Важная оговорка - вам вполне может попасться объект, попавший под все вышеперечисленные критерии, но уже "легализованный". Тогда попросите у продавца документы, подтверждающие легализацию самостроя: протокол градостроительно-земельной комиссии, подтверждение оплаты штрафа за самовольное строительство, решение суда (если был суд), письмо Госинспекции по недвижимости о том, что объект не является объектом самовольного строительства.

Если нам нужно проверить земельный объект перед покупкой,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 14, стр. 1, этаж 2