Как поправки в закон о регистрации повлияют на собственников и арендаторов недвижимости и на рынок в целом
Алексей Кораблин
Генеральный директор
В течение последнего месяца в интервью вице-премьера и руководителей Росреестра проскакивают упоминания поправок в закон о регистрации, которые должны упростить электронное взаимодействие между собственниками и арендаторами недвижимости и Росреестром, отменить предельные максимальные размеры машино-мест и вообще сделать много всего хорошего.
Наконец, этот законопроект опубликован. Мы изучили 173 страницы текста и выбрали оттуда интересное на наш взгляд, добавив нашу субъективную оценку нововведений.
Обращаю внимание, что для вступления в силу этих поправок законопроекту нужно пройти предварительное рассмотрение в Госдуме, потом три чтения, потом Совет Федерации и подписание у Президента. За это время его могут ожидать десятки или даже сотни правок. И даже после опубликования большая часть положений закона вступит в силу только через полгода.

То есть в реальной жизни мы увидим эти правки не раньше, чем в середине 2021 года.
На что мы обратили внимание в новом законопроекте:
Расширяется круг лиц, которые могут подавать заявления о кадастровом учете:
1
Заявления о снятии с кадастрового учета снесенного здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы, может подать собственник земельного участка. Если прав на участок нет - орган государственной власти или местного самоуправления.То же самое, если правообладатель-юридическое лицо ликвидирован, или правообладатель-физическое лицо умер.
Сейчас такая ситуация патовая, и на подачу заявлений не уполномочен никто.
2
Кадастровый инженер может сам обращаться с заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка, образуемого им на основании решения о предварительном согласовании, или земельного участка под многоквартирным домом.
Это сильно сэкономит время, потому что сейчас такие заявления нужно подавать через органы власти (ДГИ в Москве).
3
Заявления на кадастровый учет изменений смогут подавать не только собственники объектов, но и арендаторы (на срок более 5 лет), правообладатели на правах постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения и оперативного управления, безвозмездного пользования (на срок более 5 лет).
То есть все государственные и муниципальные учреждения смогут подавать документы на учет изменений самостоятельно, не дожидаясь годами доверенностей.
Устанавливаются не такие жесткие требования к техническим планам:
1
В технический план по привязке зданий и сооружений к земельному участку не нужно включать поэтажные планы всех этажей здания, а также не нужно использовать проект и разрешение на ввод. Но это касается только зданий, учтенных в ЕГРН до 01.01.2013.
2
Для нежилых помещений убирают требование изолированности (через помещение не должен обеспечиваться доступ в иные помещения), остаются только требования к обособленности (помещение должно быть ограничено строительными конструкциями).
3
В случае образования здания или сооружения из объекта незавершенного строительства этот объект незавершенного строительства автоматом снимают с кадастрового учета.
4
Убирают требование к предельному максимальному размеру машино-места. При этом требование к минимальному размеру остается - 5.3 х 2.5 м.
Уменьшается количество документов, нужных для кадастрового учета и регистрации:
1
Если объект учтен в ЕГРН, но по действующему законодательству не считается объектом капитального строительства, например, асфальтовое покрытие, забор, благоустройство, его можно будет исключить из ЕГРН по заявлению собственника объекта или собственника земельного участка, на котором он расположен. Но Росреестр будет при принятии решения делать поднимать технические планы, по которым объект поставили на учет, или поднимать документы БТИ.
2
Регистрировать договоры аренды частей зданий будут без технических планов, но только если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в здании. Имеются в виду именно учтенные помещения, или просто поэтажные планы, пока не понятно.
3
Если в решении суда есть координаты объектов и их основные характеристики, технический план или межевой план для кадастрового учета объектов не нужны, учет осуществляется на основании этого решения суда.
4
Если пересечение границ участков возникло из-за пересчета координат из одной системы в другую, Росреестр самостоятельно пересчитает их еще раз.
5
Можно ставить на кадастровый учет и регистрировать права на квартиры и машино-места в многоквартирном доме, если сам дом не стоит на кадастровом учете. Но только для домов, введенных в эксплуатацию до 13.07.2015 и только, если по этому адресу в ЕГРН есть хотя бы одна квартира или машино-место.
6
В этом же случае поставить на кадастровый учет сам многоквартирный дом можно по заявлению любого из собственников. В техническом плане достаточно указать сведения о самом доме и о помещениях общего пользования.
7
Части жилых домов, зарегистрированные до 01.01.2017, можно разделить на отдельные дома с наименованием "блок жилого дома".
Появляются ответы на некоторые вопросы по "нестандартным" объектам:
1
Общежитие признается нежилым зданием, а не жилым домом.
2
Машино-местам не присваивается отдельный адрес, он указывается только до номера дома.
Регламентировано, что регистратор должен реагировать на дополнительные документы к заявлению о кадастровом учете или регистрации прав в течение 3 рабочих дней.
Указано, что выписка из ЕГРН актуальна на дату ее запроса, не на дату выдачи. Прописано, что выписки не могут быть предоставлены третьим лицам за плату. Ждем, что сайты по заказу выписок будут теперь предлагать не выписку, а "юридическое заключение" или что-то вроде того.

Кадастровую палату наделяют полномочиями по подготовке описания местоположения зон с особыми условиями использования территорий (прямо в тексте закона) и технических, межевых планов и актов обследования "в случаях, установленных Правительством Российской Федерации". Ожидаем, что силами кадастровой палаты наше правительство захочет контролировать государственные закупки кадастровых работ и комплексные кадастровые работы. Кадастровые инженеры, конечно, против.

На наш взгляд, кадастровые работы по госконтрактам по 44-ФЗ и сейчас делаются отвратительно, без выезда на объекты и выполнения измерений, "по Яндекс-картам", и в случае передачи этой функции кадастровой палате будут делаться отвратительно, потому что у них нет ни людей, ни опыта, ни мотивации делать их хорошо.

Вот такой набор изменений, скорее всего, ожидает нас в недалеком будущем. Какие-то поправки в закон упростят нам жизнь, какие-то просто закрепили существующую практику, а какие-то могут пошатнуть сотни бизнесов в сфере кадастра. Будем следить за развитием событий и надеяться, что эффект от положительных изменений пересилит эффект от отрицательных.
Подпишитесь на рассылку
Один раз в 2-4 недели будем присылать полезные статьи в области кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.
Это бесплатно
Если нам нужна помощь кадастрового инженера,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605