Почему земельный участок в Москве уточняют точка в точку
Ольга Чуприна
Кадастровый инженер
Вряд ли есть правообладатель земельного участка, который не сможет на местности указать границы своего участка.
Границы участка могут быть закреплены забором, проходить по стене здания, бордюру, совпадать с полосой отвода улично-дородной сети и т.п.
Правообладатель может быть уверен, что граница его земельного участка проходит в данном конкретном месте, однако в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) могли попасть иные сведения.
Как такое произошло и что с этим делать расскажем далее.

На территории Москвы большая часть земельных участков являются собственностью города Москвы. Распоряжается ими Департамент городского имущества города Москвы - ДГИ (бывший Московский земельный комитет, Департамент земельных ресурсов).

Так вот, когда ДГИ предоставлял земельный участок в аренду, в состав договора аренды земли всегда входило Приложение № 2 «План земельного участка». План земельного участка подготавливался на съемке (подложке) Мосгоргеотреста, чаще всего масштаба 1:2000. На подложке маркером, цветной ручкой или штриховкой отмечали границы арендуемого земельного участка. Точность такого плана оставляет желать лучшего: 2-5 м. Площадь участка соответственно также высчитывалась аналитически.
Примеры планов земельного участка из договоров аренды разного времени
Однако, ДГИ всегда отмечал в «Особых условиях договора», что в обязанность арендатора входит обмерить границы выданного ему участка: выполнить геодезические работы по выносу границ участка на местности и предоставить отчет о выполнении указанных работ для внесения необходимых изменений в договор аренды.

Чаще всего никто из арендаторов не озадачивался вопросом геодезических работ, поэтому границы земельных участков и их площади так и оставались ориентировочными.

Бывали и другие случаи, когда ДГИ намеренно указывал в предмете договора аренды, что границы земельного участка вынесены на местности и идентифицированы на прилагаемом к договору плане границ земельного участка. Однако эти координаты также определялись аналитически и на местности не закреплялись.
В 2007 году ДГИ передал все сведения о границах земельных участках в данные кадастра. Так в кадастр и перекочевали «ложные» границы земельных участков.

Как мы уже рассказывали в предыдущей статье про земельный участок, при уточнении границ земельного участка обязательно делается геодезическая съемка.

При сопоставлении данных геодезической съемки со сведениями ЕГРН и выясняются все ошибки и все расхождения фактических границ участка с границами кадастра.

Естественно, что вы как честный землепользователь захотите внести в сведения ЕГРН данные о фактических границах земельного участка. Для этого предоставите в Росреестр межевой план с верными границами, но получите уведомление о приостановлении кадастрового учета. Причиной вынесения такого уведомления, скорее всего, будет необоснованное, с точки зрения Росреестра, изменение границ земельного участка.
Почему же изменение границ участка необоснованное, если оно соответствует фактическим границам?
Частью 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" утвержден четкий перечень документов на основании, которых можно проводить процедуру уточнения границ земельного участка, это:

  • документ подтверждающий право на земельный участок;
  • документ, определявший местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка уточнение можно проводить на основании проекта межевания. При его отсутствии границами участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Чаще всего документом «основанием» при уточнении границ земельного участка является договор аренды земельного участка, поскольку он подходит под требования вышеназванной статьи.

Вот тут-то план земельного участка из договора аренды вам и сослужит недобрую службу.
Росреестр трактует Договор аренды как документ, определявший местоположение границ земельного участка при его образовании.
И раз в договор аренды не вносились никакие изменения в части местоположения границ объекта аренды и его площади, то значит арендаторы честно выполнили требования «Особых условий договора», сделали съемку, различий между Планом земельного участка не обнаружили.

Следовательно, в договоре аренды, точнее в его Приложении №2 - Плане земельного участка, описаны верные границы участка.

А если в договоре аренды были слова про закрепление границ участка на местности, то сами понимаете, что Росреестр будет уверен, что границы участка должны совпадать с договором.

Доводы, что границы участка были определены без проведения геодезический работ и то, что план земельного участка не позволяет однозначно определить прохождение границ участка, а дает лишь примерное представление о его конфигурации, Росреестр не устраивают.

Поэтому среди кадастровых инженеров появилось выражение "уточнение границ земельного участка точка в точку".

Это значит, что, несмотря на все различия с фактическим местоположением границ, приходится существующим границам участка присваивать нормативную точность. Т.е. уточненные границы в межевом плане «точка в точку» совпадают с данными кадастра, а не с границами на местности.
Зеленый контур - существующая граница земельного участка по данным кадастра;
Красный контур - уточненная граница земельного участка.

Контура совпадают "точка в точку".
Такой вариант уточнения «точка в точку» зачастую ведет к конфликтным ситуациям с соседями, ошибкам в местоположении зданий относительно границ участка, проблемам при проектировании и строительстве.

Но, зачастую, правообладателю проще принять правила игры Росреестра и провести процедуру уточнения «точка в точку», поскольку это займет меньше времени и будет гарантирован конечный результат. На бумаге с земельным участком все будет в порядке, а то, что в сведения ЕГРН попала недостоверная информация, никого не волнует.
Однако, если вы непременно хотите видеть в кадастре фактические границы участка, нужно запастись временем и терпением.
Первая сложность, с которой, вы столкнетесь, меняя границы своего участка - согласование местоположения границ с соседями. В Москве плотная застройка, и редко где можно найти участок, у которого нет соседей. Следовательно, если нужно изменить границу своего участка, то изменения затронут и соседа.

Чаще всего люди негативно воспринимают предложение подписать акт согласования границ, где затрагиваются их интересы. Некоторые правообладатели и вовсе не хотят ничего слушать, ведь они уже сделали «межевание». О том, что при этом граница участка на местности другая, их не предупредили.

Если вам повезло, и соседи согласны на подобные изменения, то необходимо подготовить межевой план по фактическим границам. При этом будет не лишним поискать иные документы, помимо договора аренды, и включить их в состав межевого плана.

Возможно, это будут:

  • архивные документы о формировании земельного участка;
  • планы участка, подготовленные МосгорБТИ;
  • выкопировка из архивного топографического плана Мосгоргеотреста.
Главное, чтобы документы были подготовлены по сведениям 15 лет и более и однозначно описывали границу земельного участка.
Примеры документов, подтверждающих существование границ участка 15 и более лет
С подобным набором документов будет возможность убедить Росреестр в своей правоте и отстоять собственнику право собственности на свой участок в известных ему границах.
В случае, если Росреестр ни при каких условиях не хочет вносить изменения в границы, то единственным способом решения сложившейся ситуации станет суд.
Подводя итог вышесказанному можно сказать, что уточнение границ участка точка в точку - настоящая проблема земельных участков в Москве. Ведь получая сведения из ЕГРН ("актуального свода сведений") в виде выписки или кадастрового плана территории, никогда не можешь быть уверен в границах земельного участка, независимо от точности их определения.
Подпишитесь на рассылку
Один раз в 2-4 недели будем присылать полезные статьи в области кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.
Это бесплатно
Если вам нужно уточнить границы участка в Москве,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.
+7 499 136-53-55
info@corconsult.ru

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605